Продажа квартиры без согласия супруга

Ключевая практика по статье 38 СК РФ. Кто из супругов при разделе имущества доказывает отчуждение общего имущества без согласия (не в интересах семьи)?

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Ситуация: Как оспорить договор купли-продажи квартиры?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2025). Это может быть сделано без получения обязательного согласия третьего лица или государственного органа (например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга).

Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (на основе судебной практики Московского городского суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2025). Например, если супруг (бывший супруг) без согласия другого супруга продал квартиру, приобретенную в браке и являющуюся совместно нажитым имуществом (Определение Московского городского суда от 06.09.2018 N 4г-11606/2018). Или если на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства, которое не было получено (Определение Московского городского суда от 30.03.2018 N 4Г-4549/2018). Или если продавец (супруг) продал квартиру, приобретенную в браке с наследодателем, признанным безвестно отсутствующим, без согласия лиц, управомоченных на управление имуществом безвестно отсутствующего гражданина, а также наследников безвестно отсутствующего гражданина (Определение Московского городского суда от 17.08.2018 N 4г-9950/2018).

Нормативные акты

«Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ
(ред. от 31.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 26.10.2023). Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на сделку не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Продажа квартиры без согласия супруга: правовые аспекты и практические рекомендации

Как мне получить согласие моего бывшего супруга на продажу квартиры, купленной в браке, если он находится в местах лишения свободы и не доступен для связи?

Покупка жилья супругами: что нужно учесть

Согласно закону, зарегистрировать квартиру можно на одного из супругов, в совместную собственность без выделения долей или в долевую собственность. Самый простой вариант — оформить жилье на одного из супругов. Это сэкономит время второго супруга, при этом он не потеряет права на имущество.

С юридической точки зрения жилье, приобретенное в браке, считается совместной собственностью. Даже если договор подписан одним из супругов и право собственности оформлено на него, второй супруг имеет равные права на квартиру.

Существуют исключения из этого правила. Совместной собственностью жилье не будет, если:

• Супруги заключили брачный договор, в котором прописаны иные условия владения недвижимостью и другими активами.
• Один из супругов получил имущество в дар или по наследству, даже если это произошло во время брака.
• Один из супругов использовал для покупки жилья средства государственных субсидий.

Как купить жилье без нотариального согласия супруга

Нотариальное разрешение на покупку жилья не требуется, если:

• Супруги заключили брачный контракт, где четко прописаны условия владения имуществом, приобретенным в браке.
• Один из супругов получил от второго доверенность на оформление договора купли-продажи.

Проверить подлинность доверенности и узнать о других рисках покупки недвижимости поможет сервис Эксперт-проверка. Он автоматически собирает сведения о собственниках и объекте из официальных источников, что полезно для риелторов и юристов.

Как оформить недвижимость дешевле

Самый экономичный вариант — оформить общую совместную собственность. В этом случае нотариус не потребуется при подписании договора.

При оформлении общей долевой собственности, договор купли-продажи необходимо удостоверить у нотариуса. Специалисты Росреестра примут такой договор в простой письменной форме только вместе с брачным контрактом, что повлечет дополнительные финансовые расходы.

Важно! Учитывайте возможные затраты при разделе имущества после развода. Бывшие супруги могут переоформить право собственности на долевую собственность по соглашению о прекращении режима совместной собственности. Однако необходимо общее согласие, особенно по вопросу размера долей. Раздел имущества после развода может привести к значительным расходам, поэтому рекомендуется задуматься о регистрации долевой собственности еще при покупке.

Как продавать квартиру, приобретенную в браке

Если супруги купили жилье в браке, по закону (ст. 34 СК РФ) оно является совместным объектом недвижимости. Для продажи такой квартиры одному из супругов необходимо получить согласие второго, заверенное у нотариуса. Этот документ предоставляется вместе с пакетом документов при регистрации права собственности. Иначе, несогласная сторона может потребовать расторгнуть сделку и вернуть себе право на объект в течение года с момента, как стало известно о продаже.

Проводите электронные регистрации в сервисе Контур.Реестро, который официально сотрудничает с Росреестром и отправляет данные по защищенному каналу связи. Электронные подписи для участников сделки выпускаются прямо во время сделки и включены в стоимость.

Когда согласие на продажу не требуется

Единолично владеющий недвижимостью супруг не обязан получать согласие на сделку от второго, если:

• Квартира была приобретена по договору дарения.
• Недвижимость была получена в наследство.
• Квартира была куплена на унаследованные или подаренные деньги, что нужно доказать переводами со счета дарителя и личного счета одного из супругов при покупке жилья.
• Супруги заключили брачный договор, устанавливающий правила владения имуществом.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья супругами

Каждый налогоплательщик, уплачивающий НДФЛ, имеет право на имущественный налоговый вычет. При покупке совместного жилья вернуть уплаченный налог могут оба супруга.

Государство возвращает налогоплательщику 13% от стоимости жилья, но не более 13% с 2 млн рублей, что составляет максимум 260 000 рублей. Если квартира была куплена в ипотеку, отдельно возвращают 13% от уплаченных банку процентов с максимальной суммой возврата 390 000 рублей для каждого, кто оформил ипотеку.

Вычет с покупки квартиры

Оба супруга имеют право на имущественный налоговый вычет независимо от того, как оформлена сделка. Когда НДФЛ возвращают двое:

• семейный бюджет увеличивается быстрее,
• максимальная возможная сумма возврата достигается быстрее.

Пример: Сергей и Людмила приобрели в ипотеку двухкомнатную квартиру. Зарплата Сергея составляет 60 000 рублей, и за год он платит около 93 000 рублей НДФЛ. Чтобы вернуть свой вычет, ему понадобится три года. Если возврат оформит и Людмила с зарплатой 40 000 рублей, семейный бюджет увеличится на 62 000 рублей, которые она заплатила в виде НДФЛ за год, и семья получит полный возврат уже на второй год.

Кроме того, когда НДФЛ возвращают оба супруга, сумма имущественного вычета удваивается. Лимит в 260 000 рублей является индивидуальным и закреплен за человеком, а не за объектом. Таким образом, если купить квартиру дороже 2 млн рублей, налоговый вычет можно оформить уже с 4 млн рублей. Главное — подать декларацию на имущественный налоговый вычет каждому из супругов.

Пример: Дмитрий и Оксана купили квартиру за 3 млн рублей. Максимум, который они могут получить при возврате налога, составляет 390 000 рублей. Это возможно только совместно, так как сумма превышает индивидуальный лимит. Супруги могут поделить возврат в любых пропорциях. Неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости. Валерий и Елена потратили на жилье более 4 млн рублей, и имеют право сразу вернуть 520 000 рублей — максимум для двоих покупателей. При покупке другой недвижимости они не смогут воспользоваться вычетом повторно.

Важно! Если один из супругов не может воспользоваться правом на вычет сразу, он может сделать это позже, когда у него появятся налогооблагаемые доходы. Использовать право вычета и перераспределить сумму возврата налога между собой супруги могут в любой момент.

Вычет с процентов по ипотеке

Пример: Евгений и Жанна приобрели квартиру в кредит. За 15 лет переплата по процентам составила 2,3 миллиона рублей. Они распределили налоговый вычет по процентам: Евгений получил 150 тысяч рублей, а Жанна — 149 тысяч рублей. После этого они взяли ипотеку на новую квартиру, но больше ни один из них не смог воспользоваться налоговым вычетом по процентам. В этой ситуации было бы гораздо выгоднее, если бы правом на вычет при первой покупке воспользовался только Евгений, так как общая сумма вычета не превышала максимально возможную. При второй покупке вычетом могла бы воспользоваться Жанна. Из-за этой ошибки семейный бюджет может потерять до 390 тысяч рублей.

Налоговый вычет по ипотечным процентам можно распределить в любой пропорции, независимо от основного имущественного вычета за покупку недвижимости. Для этого в налоговую службу необходимо подать заявление о распределении вычета. На распределение не влияет, на кого оформлен кредит и кто производит платежи. Жена может платить по кредиту, а муж — получать вычет.

Учитывайте все важные моменты при покупке недвижимости супругами, чтобы избежать необдуманных финансовых потерь.

Когда не требуется согласие на сделку

• Недвижимость получена одной из сторон в подарок.
• Квартира приобретена до брака или во время брака на средства, полученные до него.
• Имеется брачный договор, в котором указано, что жилье принадлежит одной из сторон.
• Жилье получено по наследству.
• Квартира приватизирована в браке одним из супругов.

Согласно статье 36 Семейного кодекса РФ, в таких случаях согласие для продажи жилья не требуется.

Как правильно оформить согласие на сделку от супруга

Если собственность принадлежит обоим супругам, для её продажи потребуется письменное согласие. Лучше всего обратиться к нотариусу и составить заверенное согласие. Для этого понадобятся следующие документы:

• Паспорта обоих супругов.
• Свидетельство о браке.
• Документы на жилье.
• Технический паспорт.
• Выписка из ЕГРН.

Если супруги развелись и хотят разделить жилье, нотариусу потребуется свидетельство о разводе. В некоторых случаях нотариус может запросить дополнительные документы, если возникают сомнения в дееспособности одной из сторон. В таких случаях может потребоваться заключение психиатра и нарколога. В Москве услуги нотариуса по согласию на продажу жилья стоят в среднем около 4 тысяч рублей.

Что делать, если супруг или супруга не дают согласия?

Часто такая ситуация возникает при разводе, когда бывшие супруги не могут решить, кому достанется жилье. В этом случае вопрос приходится решать в суде, который делит имущество пополам. Суд также учитывает наличие детей и с кем они остаются. Если дети живут с матерью, суд может передать квартиру ей. Органы опеки могут заблокировать сделку, если усмотрят нарушение прав ребёнка.

Если необходимо срочно продать квартиру, лучше не доводить дело до суда, а договориться и заключить мировое соглашение у нотариуса. В соглашении указывается, какая доля недвижимости достаётся каждой из сторон.

Основные моменты о продаже недвижимости без согласия супруга

• Недвижимость, купленная в браке, может быть продана только с согласия супруга (и).
• Когда квартира оформлена по дарственной или брачному договору и принадлежит одной из сторон, согласие не требуется.
• Для получения согласия необходимо обратиться к нотариусу.
• Если супруги не могут поделить недвижимость при разводе, вопрос решается в суде.
• При продаже жилья без согласия второй стороны у супруга (и) есть год на подачу иска для аннулирования сделки.
• Недвижимость, полученная по дарственной, не требует согласия второй половинки.

Связь с нами

Как нас найти?

Москва, Овчинниковская набережная, дом 20, строение 1, БЦ «Central City Tower».
Проложить маршрут

Москва, улица Таганская, дом 3, БЦ «Таганский Пассаж», офис 501
Проложить маршрут

График работы офисов:
Пн-пт с 10:00 до 20:30
Сб с 11:00 до 17:00

• Для частных клиентов
• Кредит наличными
• Ипотечное кредитование
• Рефинансирование займов
• Кредиты под залог
• Проблемная кредитная история

Я подтверждаю, что ознакомился с условиями и согласен с ними:

Я даю согласие ООО «Бинкор-Ко» (адрес: г. Москва, ул. Таганская, д. 3) на обработку моих персональных данных в соответствии с Федеральным законом № 152-ФЗ от 27.07.2006 «О персональных данных». Обработка может включать сбор, систематизацию, накопление, хранение, обновление, использование, блокировку, обезличивание, уничтожение, а также передачу данных третьим лицам, включая трансграничную передачу. Мои данные могут включать фамилию, имя, отчество, документы, удостоверяющие личность, сведения о гражданстве, дату и место рождения, адрес регистрации, фактический адрес, семейное, социальное, имущественное положение, образование, профессию, доходы и расходы. ООО «Бинкор-Ко» может поручить обработку моих данных партнерам, указанных на сайте www.binkor.ru.

Данное согласие предоставляется для проверки предоставленных мною данных, продвижения продуктов и услуг ООО «Бинкор-Ко» и их партнеров, а также для прямых контактов через почтовую, телефонную и электронную связь, включая SMS и факсы.

Согласие действительно на весь срок моей жизни. Прекращение договоров с ООО «Бинкор-Ко» не отменяет действие данного согласия. Я могу отозвать согласие, отправив письменное уведомление в ООО «Бинкор-Ко».

Наша компания никогда не требует предоплату за оказание услуг. Если вас просят перевести деньги для получения услуги, это мошенничество. Если вы столкнулись с такой ситуацией, пожалуйста, свяжитесь с нами. Спасибо!

Почему нужно согласие супруги или других собственников?

Квартира, купленная в браке, считается совместной собственностью. Даже если супруг не вкладывал собственные средства в покупку, он имеет право на половину недвижимости.

Неважно, на кого оформлены права собственности, супруг, зарегистрированный в квартире, также имеет на неё право. Это закреплено в ч.1 ст.256 ГК РФ и ч.1 ст.34 Семейного кодекса.

С учетом того, что один из супругов обладает законным правом на 50% имущества в квартире, для совершения сделок купли-продажи или дарения необходимо получить его согласие.

Даже после развода необходимо получение согласия бывшего супруга, если квартира была приобретена в браке.

Бывший супруг может в любой момент обратиться в суд для раздела имущества (срок исковой давности составляет 3 года, но его можно восстановить).

Если квартира находится в долевой собственности, действует правило преимущественного права покупки доли другими собственниками. Это означает, что продавец сначала обязан предложить свою долю другим собственникам, и только после их отказа может продавать ее на свободном рынке.

Причем продавец не может заключать сделку с третьим лицом на более выгодных условиях (по более низкой цене), чем он предложил другим собственникам.

Правовые последствия продажи квартиры без согласия

В соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса для осуществления сделки купли-продажи требуется нотариально заверенное согласие супруга.

Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия всех участников при распоряжении совместной собственностью.

Если данное правило не соблюдается, вторая сторона может обратиться в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной в течение года. В этом случае, сделку практически гарантированно аннулируют.

На практике это означает, что права собственности на квартиру возвращаются к продавцу, который обязан вернуть покупателю все полученные деньги и возместить убытки. Часто это осложняется тем, что продавец уже потратил вырученные средства и должен срочно найти значительную сумму.

Информацию о стаже для выхода на пенсию в России по новому закону вы можете узнать у нас.

Если вы заболели в отпуске и хотите оформить больничный, читайте здесь о правильном оформлении.

Полезные советы и информацию по расчету декретных вы найдете в нашей статье.

Процедура получения согласия

Для получения согласия от супруга необходимо явиться в назначенный день к нотариусу и подписать официальный документ в его присутствии. В документе указываются ФИО обоих супругов, их паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры, а также конкретное указание на то, что супруга не возражает против проведения сделки купли-продажи.

Нотариальное заверение такого документа будет стоить 100 р. в виде госпошлины и 800-1000 р. за технически-правовую работу.

Однако не всегда удается договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, то порядок получения разрешения следующий:

1. Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия.
2. Если он не явится в назначенный срок и не пришлет возражений в течение месяца, нотариус может удостоверить право на продажу от имени супруга-собственника.

Согласие от второго собственника получается следующим образом:

1. Продавец направляет извещение о продаже и предложение воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В извещении указываются цена продажи и прочие существенные условия.
2. Если в течение 30 дней не поступит ответа, это будет приравниваться к согласию на продажу.
3. Также стороны могут подписать письменное согласие на продажу и заверить его у нотариуса. Наличие официального подтверждения от второй стороны об отсутствии возражений на сделку снижает риски оспаривания сделки в будущем.

Часто стороны, не желающие получать согласие от другого собственника, заключают вместо договора купли-продажи мнимую сделку дарения. При дарении согласие других владельцев не требуется. Однако, если удастся доказать, что фактически имела место передача денег за квартиру, дарственную аннулируют как притворную сделку. Этот способ крайне невыгоден с точки зрения налогообложения.

В рамках договора купли-продажи продавец освобождается от уплаты НДФЛ после 3 или 5 лет владения квартирой, а также может применять налоговые вычеты.

В то время как при дарении налоговое бремя ложится на покупателя и никакие льготы не действуют. Кроме того, существуют дополнительные риски для продавца: покупатель может не заплатить, и взыскать с него средства через суд не удастся.