Долевая собственность: убедитесь в согласии всех владельцев

В некоторых случаях компании осуществляют операции с имуществом, находящимся в долевой собственности. Учитывайте особенности данного правового режима.

Мы используем только проверенные источники информации при подготовке материалов

• Что представляет собой долевая собственность
• Какие особенности общей долевой собственности прописаны в законе
• Что включает в себя совместная собственность

При покупке или продаже имущества несколькими лицами, юрист компании должен учитывать режим права собственности. Убедитесь, что все долевые собственники не возражают против сделки.

Что представляет собой долевая собственность

Долевая собственность — это распределение имущества между собственниками на доли. Если владельцы не оговорили размер долей в соглашении, то доли считаются равными (ч. 1 ст. 245 ГК РФ). Регулирующие этот правовой режим нормы изложены в главе 16 ГК РФ. Собственники обязаны договариваться о порядке владения и распоряжения таким имуществом. Операции с ним требуют согласия всех собственников. Если соглашение не достигнуто, спор решается в суде согласно установленному алгоритму.

Владелец доли имеет право претендовать на её увеличение, если произвел неотделимые улучшения. Важно, чтобы остальные собственники согласились на эти улучшения. В этом случае участие владельца в долевой собственности увеличивается на основании норм ГК и судебных выводов (ч. 3 ст. 245, ч. 1 ст. 247 ГК РФ, п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017)).

Статьи по теме в журнале «Юрист компании»

• Утвержден новый регламент регистрации прав на недвижимость
• Выписка из ЕГРН: что она расскажет об объекте недвижимости

Какие особенности общей долевой собственности прописаны в законе

Общая долевая собственность возникает, когда несколько лиц получают право на имущество, которое:

• нельзя разделить без изменения его назначения, или
• не подлежит разделу по закону.

Такой вид собственности характерен для простого товарищества. К ней относится:

• имущество, внесенное товарищами;
• продукция, производимая организацией;
• доход, получаемый товариществом за счет реализации товаров или иным предусмотренным уставом способом (ст. 1043 ГК РФ).

В простом товариществе каждый товарищ имеет право вести общие дела, если в договоре не указано, что это компетенция конкретных участников или всех участников договора (ст. 1044 ГК РФ).

В многоквартирных домах жильцы также владеют общим имуществом на праве общей долевой собственности (ч. 2 ст. 123.13 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Долю каждого жильца определяют пропорционально площади его помещения.

Разница между долевой собственностью и общей долевой собственностью заключается в реализации преимущественного права покупки:

1. При продаже доли продавец обязан письменно уведомить остальных участников о намерении совершить сделку. Например, перед продажей доли земельного участка, квартиры или нежилого помещения. Продавец сможет подписать договор только через месяц после отправки извещения. Сделка с долевой собственностью должна быть нотариально оформлена (ст. 250 ГК РФ, ст. 42 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
2. При продаже квартиры или нежилого помещения доля в общем имуществе автоматически переходит к покупателю вместе с объектом сделки. Эти положения установлены законом (ч. 3 ст. 123.13 ГК РФ).

Что относится к совместной собственности

Имущество может находиться в общей собственности без выделения долей (ч. 2 ст. 244 ГК РФ). Закон устанавливает режим совместной собственности для следующего имущества:

• имущества супругов (ч. 1 ст. 33 СК РФ);
• крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ);
• общего имущества садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого товарищества, созданного или приобретенного за счет целевых взносов (ч. 2 ст. 4 закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ).

Особенности права общей долевой собственности при сделках по ГК РФ и другим законам

Между долевой собственностью и совместной собственностью есть различия. Они заключаются в следующем:

1. Для распоряжения совместно принадлежащим имуществом требуется согласие всех участников, независимо от того, кто совершает сделку (ст. 253 ГК РФ).
2. Распоряжение имуществом в долевой собственности требует согласия всех участников на совершение сделки (ч. 1 ст. 246 ГК РФ).

Юристу компании следует помнить, что при приобретении недвижимости у одного из супругов необходимо получить нотариально заверенное согласие второго супруга. В документе должно быть указано, что второй супруг не возражает против заключения сделки. При отсутствии нотариально заверенного согласия второй супруг имеет право требовать признания сделки недействительной. Иск может быть подан в течение года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже (ч. 3 ст. 35 СК РФ).

Кроме того, следует учитывать, что второй супруг может отозвать свое согласие, в том числе после подписания договора, но до регистрации перехода права. Судебная практика показывает, что в таком случае сделка не может быть зарегистрирована (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.06.2008 по делу № А33-4825/2007).

Кроме того, учтите, что второй супруг может отозвать согласие, в том числе уже после подписания договора, но до регистрации перехода права. Опыт судебной практики показывает, что если это произошло, сделку зарегистрировать не удастся (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.06.2008 по делу № А33-4825/2007).