Одной из основных общих тенденций на рынке коммерческой аренды является сокращение периода планирования, когда и арендаторы, и собственники стремятся избегать заключения долгосрочных договоров аренды, ограничиваясь сроком в 2-3 года.
Кроме того, в современной борьбе интересов между собственником и арендатором, чаша весов все чаще склоняется не в пользу первого. Тем не менее, в условиях такого рынка арендодатель способен защитить свои позиции, заключив грамотный договор аренды. В ситуации, когда рынок находится в состоянии потрясений, этот фактор приобретает еще большее значение.
Арендные каникулы: теперь могут достигать 9 месяцев
Отсрочка арендной платы, известная как арендные каникулы, представляет собой временный период, в течение которого арендатор освобождается от обязанности оплачивать аренду полностью или частично. Это вечный источник конфликта между владельцем помещения и арендатором: первый стремится к максимально коротким двухнедельным каникулам, а второй наоборот, предпочитает, чтобы они продолжались не менее шести месяцев.
В настоящее время, преимущество в этой ситуации обычно на стороне арендатора, и это объясняется состоянием рынка: у потенциальных ритейлеров есть большой выбор помещений из-за ухода многих западных компаний и других факторов. В результате, сегодня можно столкнуться с арендными каникулами продолжительностью до 9 месяцев, что раньше было очень редким явлением.
Не смотря на то, что есть возможность снять отличные помещения в центре Москвы или на Рублево-Успенском шоссе, арендодатели всё равно предлагают такие условия, их множество на рынке.
Однако, всегда следует обсуждать с арендатором условия арендных каникул. Например, в течение 9-месячных арендных каникул арендатор может уплачивать 50% суммы арендной платы, указанной в договоре. Либо же, в течение первого года арендатор может платить ежемесячно 80% стоимости арендной платы, оговоренной в договоре, а затем перейти к полной ставке.
Существует множество способов использования поэтапной аренды, чтобы арендные каникулы не были абсолютно бесплатным периодом для арендатора. Позиция арендодателя в переговорах о временном прекращении аренды во многом зависит от состояния помещения и его соответствия ожиданиям арендатора.
Страховой депозит: получить становится сложнее
Страховые депозиты в сфере недвижимости стали заметно уменьшаться в последнее время. Раньше, чтобы снять квартиру, можно было договориться с арендатором о депозите, равном полугодовой арендной плате. Однако сейчас требуется максимум двухмесячный депозит, а зачастую всего лишь одномесячный. Вместо того, чтобы замораживать значительные суммы на страховом депозите, многие арендаторы предпочитают предоставить арендодателю банковскую гарантию.
Большие сетевые ритейлеры отказываются от депозитов, что можно наблюдать. Они предлагают следующую схему: арендатор сразу вносит два платежа — за первый месяц и, например, за седьмой или девятый, причем второй платеж можно условно считать депозитом. Однако этот второй платеж не является полноценным страховым депозитом в общепринятом понимании.
Арендная плата: железное правило — указываем процент от товарооборота
Стоимость аренды должна быть напрямую связана с объемом продаж в розничной торговле. Не следует руководствоваться только «фиксированной» ставкой — лучше включить в договор условие о том, что плата за аренду не может быть ниже определенного процента от оборота арендатора.
Большинство арендаторов соглашаются на такие условия, особенно сети продуктовых магазинов. В Москве продуктовые магазины в среднем зарабатывают от 450 до 650 тысяч рублей в день, и их финансовые стратегии позволяют им выплачивать арендную плату в размере 4-6% от общего товарооборота. При таких условиях они остаются в пределах приемлемых конверсионных показателей.
Конверсией магазина называется процент аренды в общем объеме продаж — обычно он колеблется в пределах 5-6%, и никогда не должен быть выше 10%.
Допустим, у ритейлера ежемесячный оборот составляет 20 миллионов рублей. В таком случае, он не будет готов платить больше 2 миллионов рублей за аренду в месяц, даже если локация является идеальной. Однако, опыт показывает, что в таких ситуациях обычно арендная плата составляет от 1 миллиона 300 тысяч до 1 миллиона 500 тысяч рублей в месяц.
Сетевые торговцы активно противстоят включению процентной ставки от товарооборота в арендную плату и стараются сократить этот расход при ведении переговоров с владельцами помещений. Жесткие дискаунтеры демонстрируют пример этого: на примере сети «Чижик» на региональных рынках становится ясно, что они уплачивают арендодателям не более 1,5% от товарного оборота. Сети «Пятерочка» и «Дикси» вносят 5-6%, а «Магнолия» — 7%.
Вместо индексации арендной платы — индексация как безусловный предмет переговоров
В договоре аренды применяется механизм индексации арендной платы, который предполагает ежегодное увеличение стоимости аренды на определенный процент, согласованный между сторонами. Этот условие широко распространено в большинстве коммерческих договоров аренды.
Ранее, часто арендодатели включали в контракт обязательное повышение арендной платы. В такой ситуации, стоимость аренды автоматически увеличивается после истечения заранее оговоренного периода (например, через 13 месяцев), без необходимости предварительного уведомления арендатора.
В настоящее время безусловная индексация наиболее распространена при аренде помещений банковским отделениям или государственным организациям, но никак не продавцам розничной торговли.
С арендатором можно достичь большей реалистичности в соглашении об индексации, например, ограничив индексацию ставки аренды уровнем инфляции, но не превышающей 10%.
Фраза «по соглашению сторон» подразумевает, что участники сделки могут успешно и эффективно договариваться между собой. При этом арендатор в выигрыше, но в то же время это может вызывать беспокойство у собственника, который теперь должен активно следить за делами арендатора.
Сегодняшнему обладателю коммерческого помещения необходимо в совершенстве владеть информацией о товарообороте и изменениях в деловой активности арендатора. Или, по меньшей мере, стараться быть в курсе событий, чтобы быть уверенным в своих основаниях при ведении переговоров о максимально выгодном размере арендной платы.
Сети продуктовых магазинов проявляют активность и не ожидают, пока проблемы решатся сами собой: они организуют специальные отделы, где сотрудники постоянно звонят арендодателям и информируют их о снижении товарооборота, требуя снижения арендной платы.
Эти проверки способности собственников выдержать испытание: смогут ли они преодолеть его. Из ста магазинов только некоторые согласятся на это. И это очень значительное достижение, учитывая масштабы экономических сетей класса недорогих товаров.
Выход из сделки: условия нужно оговорить заранее, иначе без боли с арендатором не расстаться
Защита арендодателя от неожиданного отказа арендатора является недостаточной. Если бизнес неудачен, ритейлер покидает помещение. Он также может привести свою компанию к банкротству перед уходом, чтобы избежать возможных последствий.
Особенность арендного бизнеса в России заключается в том, что здесь арендаторы имеют значительно больше возможностей выбора помещений и вероятностей найти более выгодные условия аренды для себя, нежели, к примеру, на европейском рынке.
С другой стороны, для собственника арендной площади достаточно трудно «изгнать» из своего помещения ритейлера, который не устраивает его, особенно если это крупная сеть продуктовых магазинов.
Если арендатор соблюдает главные условия аренды, такие как своевременная оплата арендной платы, оплата коммунальных услуг и использование помещения по назначению, то нельзя просто уведомить его о необходимости выезда через три месяца без уплаты штрафов. Условия аренды являются основополагающими и сверх этого их не так много.
Необходимо заранее установить условия расторжения договора аренды. Например, можно указать, что владелец имеет право предупредить арендатора о необходимости покинуть объект аренды за X месяцев и выплатить штраф, соответствующий стоимости строительно-монтажных работ.
Необходимо учесть, что каждый год данная сумма будет меняться, чтобы гарантировать актуальную стоимость ремонта. Однако арендодатель получает преимущество в том, что может расторгнуть договор с минимальными расходами.
Штрафные санкции: не бойтесь переборщить
Необходимо учесть множество возможных ситуаций, прежде чем подписывать договор аренды, несмотря на то, сколько страниц посвящено описанию штрафных санкций за нарушения режима эксплуатации помещений со стороны арендатора и собственника.
Кто будет нести финансовые затраты, если в здании произойдет сбой в электроснабжении, и у арендатора разморозится большая партия пельменей? Казалось бы, что ответ очевиден — тот, кто несет ответственность за отключение электричества. Однако, определить виновного не всегда просто.
Возможными причинами могут быть городские организации, сам арендатор (возможно, по ошибке привлек крыс, и одна из них повредила кабель), или арендодатель, который не контролировал состояние проводки и не устранял неполадки вовремя.
Существует ли возможность заранее учесть все контроверзные ситуации между арендодателем и арендатором в договоре аренды? Вероятно, это невозможно, однако некорректно сосредотачиваться только на самых явных аспектах.
Необходимо разобраться во всех деталях. В противном случае, в случае любых нарушений и любых финансовых потерь владелец имеет право получить от недобросовестного арендатора только страховой депозит — и не больше.
- В современной России мы наблюдаем преобладание рынка аренды, что означает, что владельцу собственности, вероятно, придется вести переговоры с арендатором относительно арендных каникул и размера страхового депозита. Сейчас сроки арендных каникул увеличиваются, в то время как размер страхового депозита сокращается.
- Рекомендуется связывать размер платы за аренду с определенным процентом от выручки торгового предприятия, а не полагаться на автоматическое индексирование арендной платы.
- Важно учесть два основных аспекта при заключении арендного договора: условия расторжения сделки, которые должны быть указаны для обеих сторон — как для собственника, так и для арендатора, а также предусмотреть штрафные меры за нарушение правил использования помещения.
На фотографии, расположенной на обложке, изображение взято из коллекции Unsplash.
Чтобы быть в курсе последних новостей и событий, не забудьте подписаться на наш Telegram-канал!