Технический план представляет собой документ, содержащий сведения об объекте недвижимости, которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, и необходимые для кадастрового учёта данные. Он требуется для строительства и сноса объектов, перепланировки или регистрации права собственности.
В этой статье рассмотрим, каким должен быть технический план, в каких случаях он необходим и где его можно оформить.
Требования к техническому плану
Форма и содержание технического плана регламентируются приказом Минэкономразвития № 953. План оформляется в электронном виде и включает две части: текстовую и графическую.
Технический план может оформить только кадастровый инженер с квалификационным аттестатом. Инженер подписывает документ цифровой подписью и несёт ответственность за ошибки в плане: от временного отстранения до крупных штрафов и уголовной ответственности.
Зачем нужен технический план
- Для постановки нового дома на кадастровый учёт. По закону требуется учитывать всю недвижимость: ей присваивают номер, а вам выдают кадастровый паспорт. Без этого документа невозможно продать объект, оформить в собственность или прописаться в нём.
- Для регистрации права собственности на недвижимость.
- Для получения технического паспорта — только с этим документом вы можете продать или разделить имущество, перевести жилое помещение в нежилое.
- Для судебных разбирательств по поводу недвижимости.
- Для перепланировки.
- Для исправления ошибок в базе Росреестра. Например, дом давно построен, но на кадастровой карте он указан в одном месте, а фактически стоит в другом. Продать дом или квартиру в таком доме невозможно, нужно заказать новый технический план.
Где можно оформить технический план
В государственных организациях — БТИ или МФЦ. Стоимость зависит от объекта и региона. В среднем по России оформление технического плана на квартиру стоит около 3 000 рублей. Подготовка документов может занять больше месяца, так как кадастровый инженер приедет для обмера недвижимости, когда подойдёт ваша очередь.
У частных компаний. Цены у частных компаний обычно выше, чем у государственных организаций, но они предоставляют комплексные услуги. Например, соберут пакет документов и переведут жилое помещение в нежилое. Стоимость технического плана на квартиру начинается от 7 000 рублей. Также частные компании оформляют его быстрее, чем МФЦ и БТИ.
Обращайте внимание на отзывы о компаниях, выполняющих технический план. Чтобы избежать недобросовестных исполнителей, лучше избегать фирм с отрицательными оценками.
У кадастрового инженера. Специалист может работать самостоятельно как индивидуальный предприниматель. Стоимость услуг зависит от опыта инженера, типа объекта и его местоположения. В среднем, технический план на квартиру можно оформить за 5 000 рублей.
Сроки изготовления технического плана можно обсудить индивидуально, обычно инженеры выполняют работу быстрее, чем МФЦ или БТИ. При выборе специалиста обратите внимание, чтобы у него был квалификационный аттестат и он состоял в реестре СРО, что можно проверить на сайте Росреестра.
Как получить технический план
- Заключите договор с кадастровым инженером, частной компанией или государственной организацией. Для этого договоритесь о встрече и подайте заявление на составление технического плана.
- Предоставьте пакет документов на недвижимость. Обычно требуются:
- паспорт;
- документы, подтверждающие ваше право собственности на недвижимость;
- межевой план;
- проектная документация на объект.
В зависимости от целей, для которых нужен технический план, могут потребоваться дополнительные документы:
- разрешение на перепланировку, если вы планируете изменения в несущих конструкциях;
- разрешение на строительство и постановление о присвоении адреса, если планируете ввести новый дом в эксплуатацию.
Также может понадобиться технический паспорт, если он был сделан до первого января 2013 года.
Регистрация перепланировки квартиры в 2025 году — пошаговая инструкция
Если в ходе ремонта изменяется изначальный план БТИ, это считается перепланировкой. Любую перепланировку необходимо согласовывать. Для её регистрации нужно пройти несколько инстанций: Мосжилинспекцию, БТИ, авторов проекта дома, Мосгаз, Росреестр. Всё зависит от запланированных работ в квартире.
- пошаговая инструкция по регистрации перепланировки квартиры;
- обзор необходимых инстанций и ситуаций, в которых они требуются;
- примеры документов для регистрации.
Какие виды работ в квартире требуют разрешений
Сначала необходимо определить, относится ли ваш ремонт к перепланировке. Если нет – регистрация не требуется. Если да – необходимо заранее получить все разрешения.
10 популярных перепланировок, требующих согласования:
- объединение ванной комнаты и туалета, расширение санузла за счет коридора;
- объединение и разделение комнат с перемещением ненесущих перегородок;
- удаление подоконного блока и установка окон «в пол»;
- перенос сантехники в санузле, газовой или электрической плиты на кухне;
- перенос кухни в другую часть квартиры (прихожую, гардеробную) с созданием кухни-ниши, создание новых проемов в несущих стенах;
- замена двери на арку в несущей стене;
- создание новой гардеробной или встроенного шкафа;
- создание нового проема в несущей стене;
- монтаж антресоли или антресольной полки;
- объединение кухни с гостиной (разрешено только при отсутствии газовой плиты).
С 1 апреля 2025 года в российском законодательстве вступили в силу изменения, касающиеся перепланировки помещений и порядка их согласования, согласно ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» и Жилищному кодексу.
Согласно новым правилам, практически все изменения при ремонте требуют согласования, оформления нового технического плана помещения и внесения данных в ЕГРН. Это включает любые изменения границ и/или площади помещения; создание новых помещений; изменение внутренней планировки (даже без изменения границ или площади). В том числе, подлежат согласованию демонтаж встроенных шкафов.
В Москве данные изменения пока не вступили в силу – их реализация возможна после обновления Постановления Правительства № 508, но точные сроки неизвестны.
Актуальный список работ, требующих согласования, можно узнать в PEREPLAN – мы на практике видим, как работают нововведения, и своевременно сообщим, какие работы требуют разрешения:
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! Вы можете задать любой интересующий вас вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам документы на предварительную оценку.
Содержание статьи:
- Разница между перепланировкой и переустройством
- Что не относится к перепланировке и переустройству
- Новый закон о перепланировке: изменения с 1 апреля 2025 года
- Инструкция по согласованию перепланировки квартиры
- Какие виды перепланировки запрещены?
- Легализация уже выполненной перепланировки
- Штрафы за перепланировку
Разница между перепланировкой и переустройством
Ранее понятие «перепланировка» в законе было неполным. Объединение помещений, таких как комнаты в одной или нескольких квартирах, считалось реконструкцией. С 1 апреля, после внесения поправок в Жилищный кодекс, значение перепланировки расширилось.
Теперь к перепланировке относятся:
- изменение границ или площади недвижимости,
- создание новых помещений: комнат, кладовых, гардеробных и других,
- изменение внутренней планировки без изменения площади.
Также существует термин — переустройство. Оно проводится при замене или полной ликвидации инженерных коммуникаций и сантехнического оборудования: ванных, душевых кабин, раковин, унитазов. Переустройство необходимо согласовывать так же, как и перепланировку.
Главное отличие перепланировки от переустройства заключается в характере изменений.
Что не относится к перепланировке и переустройству
Некоторые работы в квартире можно проводить без согласования. К ним относятся:
- установка кондиционеров,
- остекление лоджий,
- косметический ремонт: покраска стен, потолка или пола,
- установка окон и дверей без изменения проемов,
- монтаж встраиваемой бытовой техники,
- замена сантехники без изменения её расположения.
Эти работы не меняют исходный поэтажный план от бюро технической инвентаризации (БТИ) и поэтому не считаются перепланировкой или переустройством.
Чтобы получить план квартиры, можно обратиться в БТИ, но лучше сначала заказать выписку из ЕГРН.
Чертеж из технического плана квартиры можно получить через сервис Контур.Панорама. Закажите отчет об объекте по адресу или кадастровому номеру. Для создания отчетов используются актуальные данные из ЕГРН. Однако стоит помнить, что в ЕГРН может отсутствовать информация из техплана по некоторым квартирам.
Новый закон о перепланировке: изменения с 1 апреля 2025 года
1 апреля 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 608-ФЗ, который внес изменения в существующие правила согласования перепланировки.
Определение «перепланировки» стало более четким.
Это любые ремонтно-строительные работы, изменяющие форму помещения.
По новым правилам перепланировка включает изменение границ или площади помещения, создание новых помещений и изменение внутренней планировки.
Шаг 1. Подготовка проекта перепланировки
Проект может подготовить техническое бюро или индивидуальный предприниматель. Важно, чтобы они состояли в саморегулируемой организации (СРО). Проверьте членство и саму СРО в официальном реестре. Если все в порядке, можно заказывать проект.
Эксперты проводят обследование помещения и составляют два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. Иногда в проект может быть включен дополнительный раздел — о переустройстве, который необходим, если при ремонте будут перемещены или заменены инженерные сети, электропроводка, трубы газо-, тепло- и водоснабжения.
Шаг 2. Подготовьте документы
Для согласования перепланировки необходимо собрать следующие документы:
- паспорт,
- заявление на перепланировку,
- выписку из ЕГРН,
- технический план,
- проект перепланировки.
Иногда могут потребоваться дополнительные документы:
- Письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в квартире, где планируется перепланировка.
- Протокол общего собрания жильцов, если изменения затрагивают общедомовое имущество.
- Особое разрешение от органа по охране исторических памятников и архитектуры, если ваше жилье является объектом культурного наследия.
Шаг 3. Согласование перепланировки
Теперь нужно обратиться в местные органы самоуправления. В каждом регионе за согласование отвечают различные ведомства. Заявление можно подать через МФЦ или обратиться в районную администрацию.
После подачи заявления соберется специальная комиссия. В течение 45 дней она рассмотрит заявление и примет решение. В случае отказа, который вас не устраивает, его можно оспорить в суде в течение трех месяцев с момента получения решения.
Если комиссия одобряет все изменения, будет выдано разрешение на переустройство или перепланировку. С этого момента можно начинать работы.
Шаг 4. Проведение ремонтных работ
Согласование перепланировки имеет ограниченный срок действия — обычно не более одного года. За это время нужно завершить все строительные работы. При необходимости срок можно продлить, подав письменное уведомление в жилищную инспекцию.
Срок продления не превышает одного месяца, но количество обращений не ограничено. Например, если ремонт задерживается на полгода, можно ежемесячно подавать уведомления в инспекцию.
Шаг 5. Согласование завершенных работ
После завершения ремонта необходимо снова обратиться в орган, выдавший разрешение на перепланировку. Будет назначена комиссия, которая проверит соответствие изменений проекту. При отсутствии замечаний будет выдан акт приемочной комиссии, подтверждающий законность перепланировки.
Ранее на этом этапе процесс заканчивался. Но с 1 апреля 2025 года владельцам предстоит выполнить еще один шаг.
Шаг 6. Внесение изменений в ЕГРН
Необходимо заказать новый технический план у кадастрового инженера. Затем с техпланом обратиться в МФЦ и подать заявление на внесение изменений в границы или площадь жилого объекта. Это заявление передадут в Росреестр, где поправки внесут в ЕГРН в течение пяти дней.
После этого будет выдана выписка из Росреестра с обновленными данными о квартире.
Какая перепланировка запрещена?
Единого списка запрещенных при перепланировке работ не существует. В каждом регионе местные власти устанавливают свои правила, но они в целом схожи. Категорически запрещено:
- устанавливать водяные теплые полы, подключенные к системе общедомового отопления,
- размещать батареи на лоджии или балконе,
- объединять лоджию или балкон с комнатами без остекления,
- совмещать кухню и гостиную, если используется газовая плита,
- разрушать несущие стены и перегородки.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Процесс может занять чуть более полугода. Если этого не сделать, при продаже квартиры Росреестр признает сделку недействительной. Собственнику грозит штраф и обязательство вернуть жилье в первоначальное состояние.
Перед покупкой недвижимости проверку можно провести через сервисы Контур.Недвижимости. Что делать в такой ситуации?
Шаг 1. Заказать новый технический план квартиры в БТИ или у кадастрового инженера.
Специалист осмотрит перепланированную жилплощадь и внесет изменения в технический план.
Шаг 2. Заказать техническое заключение у специализированных ИП или СРО
Документ подтвердит соответствие перепланировки нормам СанПиН и отсутствие угрозы для жизни проживающих.
Шаг 3. Собрать необходимые документы и обратиться в местные органы самоуправления
- паспорт,
- заявление о перепланировке,
- выписку из ЕГРН,
- технический план,
- техническое заключение.
Шаг 4. Ожидание решения администрации
На рассмотрение вашего заявления и пакета документов отводится 45 дней. При отсутствии вопросов у комиссии к перепланировке или переустройству, собственнику будет выдан акт о согласовании перепланировки. На основании этого акта собственник направляет документы в Росреестр. Ведомство обязано внести изменения в течение пяти рабочих дней.
Сервис Контур.Реестро поможет внести обновленные данные о перепланировке в ЕГРН. Для этого необходимо заполнить специальную анкету и приложить необходимые документы. Сервис официально сотрудничает с Росреестром и передает данные через защищенный канал связи.
Штрафы за самовольную перепланировку
Несанкционированная перепланировка или переустройство влекут за собой штрафы. Закон предусматривает штраф для физических лиц в размере от 2 000 до 2 500 рублей. Для юридических лиц сумма штрафа составляет от 40 000 до 50 000 рублей.
После уплаты штрафа перед собственником открываются два варианта. Первый — узаконить перепланировку через суд или администрацию. Второй — вернуть квартире исходное состояние. В случае невыполнения этих требований, жилье будет продано с публичных торгов.
Как заказать электронные планы БТИ
Существует несколько видов документов БТИ, включая архивную копию, технический паспорт и поэтажный план с экспликацией.
Стоимость и сроки получения этих документов варьируются.
Ниже приведена инструкция по получению документов БТИ в формате поэтажный план с экспликацией в электронном виде (также возможен их заказ в бумажном формате).
1) В ЭЛЕКТРОННОМ ВИДЕ можно получить только поэтажный план с экспликацией.
Архивные копии, технические паспорта и другие документы БТИ электронно не выдаются. (Их можно получить только после физического осмотра квартиры, что не всегда удобно.)
*Электронные копии выдаются даже если последние обмеры квартиры проводились 50 лет назад, то есть без выхода техника БТИ на квартиру.
2) Заказать электронный план БТИ может любой человек, на любую квартиру.
Повторим: любой гражданин, даже не являющийся собственником квартиры, может заказать план БТИ и экспликацию на любую квартиру в Москве.
В инструкции ниже описано, как заказать документы БТИ в электронном виде и получить их на свою электронную почту
без визитов в БТИ.
Перейдите на главную страницу ГБУ «МосгорБТИ»
Если у вас есть аккаунт, нажмите на «Вход», если нет — нажмите на «Регистрация»
Зарегистрируйтесь на сайте БТИ в качестве физического лица
После завершения регистрации или если вы уже были зарегистрированы, вы попадете в личный кабинет.
Переходим на главную страницу и кликаем на кнопку в левом нижнем углу, обведенную красным квадратом.
Открываем страницу для заказа «Поэтажного плана и экспликации» и кликаем «Заказать»
Вводим только строку «Адрес местоположения», это самый простой способ.
Возможно, адрес можно определить по кадастровому номеру или на карте, но данный функционал мы не используем. Площадь никогда не указываем.
Вы можете выбрать офис, где вам будет удобнее получить документы (если выберите бумажную версию вместо электронной).
В поле «Прикрепить файлы» мы ничего не загружаем.
По идее, туда следует прикрепить копию паспорта, но на практике мы никогда этого не делаем, просто отправляем без вложений.
Обычно мы пишем:
«Необходим поэтажный план и экспликация за 2200 рублей без визита техника на объект»
Переходим в личный кабинет с заказами, где при нажатии на заказ можно открыть чат с сотрудником БТИ
Позднее в этот же день или на следующий, будет открыт чат с сотрудником БТИ.
Будет доступна форма «Отправка заявки».
В этой форме необходимо указать, что требуется получить.
Примерный текст заявки уже внесен в форму.
Затем начинается переписка с сотрудником, которые могут быть разными, и иногда им требуется дополнительная информация.
Однако, обычно они присылают счет, и после его оплаты через несколько дней в этом же кабинете появляются поэтажный план и экспликация, подписанные ЕЦП, которые можно будет скачать.
Повторим еще раз: вы можете получить эти документы также и в бумажном формате.
Для этого необходимо указать ваше пожелание в переписке с сотрудником БТИ, который учтет ваше требование. После оплаты, через несколько дней, вы сможете забрать их в БТИ.
Как выглядят электронные документы БТИ:
Они выглядят так же, как и обычные документы БТИ, но на них присутствует отметка электронной подписи.
Давайте обсудим, зачем вообще заказывать электронный план БТИ
Предположим, у собственника имеются какие-либо документы БТИ, будь то старые или копии, это не имеет значения.
Почему ему необходимо заказывать этот план, даже без экспликации, и чем он может быть полезен?
Согласование перепланировки учитывает три квартиры — квартиру собственника, квартиру сверху и квартиру снизу. Следовательно, нужно заказывать сразу три плана — свой и соседей.
Допустим, если у собственника есть его план, то планы соседей в 99.99% случаев отсутствуют.
А если соседи уже согласовали свою перепланировку, то она может ограничить возможности перепланировки, которую планирует собственник, так как он предполагает, что у соседей такая же планировка, как у него.
Однако в базе БТИ у соседей может быть утверждена другая планировка.
Пример: Есть план квартиры с определенной планировкой. Мы хотим присоединить кладовую (помещение 4) к жилой комнате (помещение 2).
Для создания просторной жилой комнаты (выделено жёлтым цветом)
Если у соседа сверху согласована перепланировка, в результате которой он разместил дополнительный санузел в кладовой (выделено зеленым), то жилищная инспекция откажет в согласовании нашей перепланировки, поскольку запрещено располагать жилые комнаты под санузлами соседей сверху.
То есть жилищная инспекция не выдаст разрешение на перепланировку, так как данная перепланировка нарушает действующие нормы.
Существуют «обходные пути». Например, в данном случае можно попробовать изменить статус жилой комнаты на нежилой, например, сделать её «гардеробной». Однако такие решения не всегда возможны.
В 2014-2019 годах был осуществлен перевод бумажных документов БТИ в электронный формат.
Теперь планы БТИ по всем квартирам доступны в электронном виде.
При этом процессе было допущено множество ошибок.
План БТИ, который находится в электронной базе, может отличаться от бумажного плана, имеющегося у собственника.
Хотя сама планировка, конечно, идентична, могут быть элементы, которые, например, забыли перенести или добавили лишними.
Также могут быть элементы, которые есть, но расположены не там, где должны быть, например, смещенный дверной проем.
Поэтому, если вы планируете перепланировку, крайне желательно заказать не только план БТИ вашей квартиры, но и планы БТИ соседей сверху и снизу, чтобы проверить их планировки и быть уверенными в согласуемости вашей будущей перепланировки.
Это удобный сервис для заказа документов, если квартира покупается в ипотеку.
На любую квартиру любой человек может получить документы БТИ за 2200 рублей, которые будут приняты и банком, и оценочной компанией для составления оценочного отчета.
Например, чтобы сделать отчет для Сбербанка, вы можете получить эти документы на электронную почту и переслать их оценочной компании, которая будет делать отчет.
В этой статье представлена полная инструкция по заказу электронных документов БТИ, но, возможно, мы не затронули какие-то моменты, интересующие читателя, поэтому:
Если у вас остались вопросы, вы можете получить бесплатную консультацию, написав нам в WhatsApp, мы будем рады ответить на ваши вопросы.