Как грамотно оформить ипотеку, чтобы без сожалений приобрести квартиру? Рассмотрим 7 распространенных ошибок, допускаемых заемщиками, которые могут превратить вашу жизнь в полный хаос. Понимая особенности процесса оформления ипотеки, вы сможете избежать ошибок, которые часто происходят из-за недостатка знаний в этой сфере.
Применяйте умеренность при использовании кредитов в общей сложности, особенно когда дело касается потребительского займа. Следует отметить, что ипотека занимает особое положение, так как некоторым людям покупка собственного жилья без ипотечного кредита становится недоступной. В настоящее время Центральный банк активно снижает процентную ставку, что делает ипотеку несколько более выгодной. Тем не менее, государство продолжает заставлять граждан попадать в кредитное рабство. В стране существует множество программ с льготными условиями, о которых необходимо быть осведомленным.
Вечный вопрос: лучше покупать квартиру в ипотеку или удобнее обитать в арендованном жилье? При этом необходимо обдумать все плюсы и минусы в данной ситуации, так как каждый случай уникален. Если вы приняли решение оформить ипотеку в банке — это ваш выбор, но стоит изучить наиболее распространенные ошибки.
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступить к процессу оформления ипотечного кредита, необходимо осознать, насколько вы готовы к нему. Если вы не в состоянии внести первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы, лучше отложить оформление. Это связано с тем, что такие условия неблагоприятно влияют на финансовые условия, по которым банк готов предоставить вам заем.
Когда человек сталкивается с нехваткой денег, многие задумываются об использовании потребительского кредита. Однако данный вариант носит рискованный характер и может негативно сказаться на платежеспособности клиента в целом, так как влечет за собой дополнительные финансовые обязательства. Кроме того, сумма денег, потраченная на недвижимость, также увеличивается.
Если у вас недостаток финансовых средств, то более предпочтительным вариантом будет составить накопления, пользуясь следующими методами:
- счет с накоплением;
- традиционное вкладное предложение в банке
- Для получения индивидуального инвестиционного счета требуется открыть его на срок не менее трех лет. Теперь есть возможность приобрести короткосрочные облигации и воспользоваться налоговым вычетом в размере 13%, если у заемщика имеется стабильный доход, зарегистрированный официально.
Погоня за низкой ставкой
Основным стремлением является получение ипотеки с низким процентом, но это не является наилучшим решением. Конечно, процентная ставка играет важную роль и кажется, что чем она ниже, тем лучше для заемщика. Однако, необходимо учитывать, что при получении ипотеки заемщик сталкивается с дополнительными платежами.
- страховка;
- комиссия;
- собирание различных видов и так далее
Кроме этого, если банк предоставляет возможность приобрести определенный объект по определенному проценту, возможно, есть проблемы с самим объектом, и это следует учитывать. Сначала необходимо оценить стоимость выбранной квартиры, а затем принимать во внимание проценты. Когда оформляете ипотеку, помните, что это важно для менеджера, а не для клиента. Менеджер заинтересован в заключении сделки через свой банк. Если представитель банка надавливает и угрожает необходимостью немедленно совершить сделку, будьте осторожны при рассмотрении предложения. Потребуйте ознакомиться со всем полным предложением и уделите время для обдумывания.
Подписание договора «не глядя»
Совершить ошибку, не вдумчиво изучивая соглашение, при получении ипотеки — это действие чрезвычайно неразумное. Поскольку данный этап является важным при заключении сделки, необходимо обратить внимание на права и обязанности сторон, которые прописаны в договоре. Предварительно ознакомьтесь с его содержанием, при необходимости можно поручить его изучение специалисту или знакомому, обладающему опытом в оформлении ипотечного кредита. Если что-то вызывает сомнения, задавайте уточняющие вопросы и просите вносить изменения в договор, если имеются неприятные детали. Это является нормальной практикой.
Не забывайте, что ипотека — это долгосрочное обязательство, и в зависимости от условий договора, который вы заключите, будут зависеть ваше финансовое положение и эмоциональное состояние в ближайшие несколько лет.
Покупка страховки
Неправильное оформление страховки — это очень распространенная ошибка. Есть ли возможность получить ипотеку без страховки? Да, при заключении договора банк часто предлагает оформить два вида страхования:
- жизни;
- залог, установленный для приобретаемого жилья.
Согласно законодательству, единственной обязательной формой страхования является страхование залога. Однако, в случае отказа клиента от оформления страховки на жизнь, банк повышает процентную ставку, что усложняет погашение займа. В данной ситуации возникает важный момент — некоторые банковские учреждения злоупотребляют данной ситуацией и настойчиво навязывают клиентам невыгодные условия страхования. Возможно, им предоставляется только один вариант страхования, не обрисовывая альтернативные решения.
Всегда существует альтернатива, и, как правило, то предложение, которое банк предлагает на месте, является самым невыгодным вариантом. В каждом банке есть список из 10-15 страховых компаний, с которыми он сотрудничает, и клиент имеет право выбрать одну из них. Необходимо получить контактные данные этих компаний и оценить расчеты полисов в зависимости от конкретной ситуации.
- пол;
- возраст;
- Состояние физического и психического благополучия.
Следующим шагом необходимо выбрать самый экономичный вариант, так как даже в случае возникновения страхового случая деньги клиента не достанутся его близким.
Пренебрежение льготами
В банке есть возможность получить ипотеку по специальным условиям. Перед оформлением договора ипотеки рекомендуется изучить все имеющиеся предложения и льготы. Сейчас существует много программ, помимо материнского капитала, в которых вы можете быть включены в список льготников. Это может значительно сэкономить вам деньги.
Отсутствие дисциплины
Когда человек готовится оформить кредит, он должен быть готов морально. Прежде чем идти в банк, необходимо убедиться, что у вас есть достаточная финансовая дисциплина для того, чтобы выплачивать ежемесячные платежи. Чтобы посмотреть на это, вы можете сделать обязательство для себя о том, чтобы откладывать определенную сумму денег перед получением кредита. Это поможет вам оптимизировать свой бюджет и понять, как вы будете расходовать деньги, сокращая свои расходы. Если вы не имеете достаточно денег, то лучше не спешить. Возможно, вы финансово и морально еще не готовы к займу.
Платить больше чем нужно
Банки получают выгоду от клиентов, которые допускают ошибки при ипотеке, так как это связано с дополнительными платежами за просрочку кредита. Чтобы избежать таких ситуаций, старайтесь не допускать просрочек. После подписания ипотечного договора рекомендуется вести платежный календарь и регулярно проверять его. Идеальным вариантом будет настроить автоматический платеж, который будет переводить деньги на ипотечный счет самостоятельно. Не забывайте проверять, успешно ли произошел перевод средств.
Пожалуйста, обратитесь к руководителю банка, чтобы уточнить, будут ли взиматься дополнительные платежи за перевод денежных средств. Также, пожалуйста, учтите эту сумму в вашем бюджете. Если возможно, постарайтесь найти вариант перевода без комиссии.
Идеальный сценарий: продержаться на подготовительных работах в течение месяца и предоплатить ипотеку на следующий месяц. Благодаря этой стратегии клиент обретает преимущество, так как в случае возникновения критической ситуации у него будет достаточно времени для погашения задолженности.
Очень важно осознавать, что ипотека – это полезный инструмент, однако многие люди совершают ошибку, когда, получив одобрение на заем, становятся слишком беззаботными. Я планирую платить 15 тысяч рублей ежемесячно, сумма невелика, но с учетом инфляции она потеряет свою значимость в будущем. Такой подход неправильный. При получении ипотеки необходимо сосредоточить все усилия на досрочном погашении. Растягивать выплаты на весь период – это как минимум нерационально.
Очень часто возникает еще одна проблема в мышлении. Когда вы получаете новую квартиру, сразу возникает желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заменить окна и двери, а затем уже и техника становится устаревшей, потому что у вас новый ремонт и все такое. Затем вы узнаете, что купленная вами квартира по низкой цене находится далеко от метро, о чем застройщик вас не предупредил, и вам потребуется машина. В итоге, помимо ипотечного кредита, человек оформляет множество потребительских кредитов — это настоящая кредитная яма, из которой трудно выбраться. Поэтому заранее обдумывайте свои действия, особенно касающиеся оформления займов.
Не забывайте, что умелое использование любого кредита является нормальной практикой. Ипотека предназначена для состоятельных людей с устойчивым доходом, которые решили занять деньги. Возможность взять кредит всегда сопряжена с рисками, о которых следует помнить и понимать. Необходимо заранее планировать, как справиться с возможными финансовыми трудностями. Производить задержки с погашением кредитов любого типа — значит потерять деньги, а потеря денежных средств равносильна потере собственного времени. Подумайте, готовы ли вы отдавать свои финансы и время на благо козырного банкира, который себе позволит купить новый самолет. Может быть, стоит больше приложить усилий и вносить своевременные платежи?
Что необходимо знать и помнить при оформлении ипотеки
Мария Спиридонова, адвокат Российской ассоциации юристов, объясняет, что под ипотекой понимается возможность использования недвижимости в качестве залога, при которой должник остается владельцем и пользователем объекта, а в случае невыполнения обязательств кредитор имеет право получить удовлетворение от реализации этой недвижимости. Это один из способов обеспечения исполнения обязательств, подобный другим видам залога. Однако важно отличать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». В последнем случае недвижимость выступает в качестве залога при получении кредита. Ипотечный кредит является частью системы ипотеки. При получении кредита на покупку недвижимости сама недвижимость становится залогом для банка, гарантируя возврат кредита. Еще одним видом ипотеки является залог уже имеющейся недвижимости для получения займа или кредита на ремонт, строительство или другие нужды заемщика. Если должник не выполняет свои обязательства, кредитор имеет право обратиться только к заложенному имуществу и имеет преимущественное право получить удовлетворение своих требований перед другими кредиторами. Ипотечное страхование является одним из способов снижения рисков кредитора. При оформлении ипотеки необходимо обращать внимание на несколько важных аспектов, советуют эксперты.
Расценки за пользование кредитом
В соответствии с нормами Гражданского Кодекса, кредитор обязан ознакомить клиента (заемщика, должника) со всей суммой кредита. Сумма кредита подразумевает общую сумму, которую заемщик в конечном итоге заплатит банку по истечении срока договора. Таким образом, еще на этапе рассмотрения определенного предложения необходимо выяснить полную стоимость кредита, что поможет выбрать наименее дорогостоящий вариант.
время, на которое заемщик получает доступ к ссудным средствам
Большинство финансовых учреждений связывают процентную ставку по ипотечному кредиту с его сроком. Чем короче срок кредитования, тем меньше проценты, которые заемщик должен будет заплатить за пользование заемными средствами. Многие желают взять ипотеку на самый минимальный срок, чтобы установить максимально возможный ежемесячный платеж в соответствии с их финансовыми возможностями. Однако такая экономия может обернуться для заемщика очень дорогой. Разница в процентах, в зависимости от количества лет кредитования, не столь значительна, но риск не справиться с более крупным ежемесячным платежом является реальным. В связи с этим банки и другие кредитные организации при определении максимальной суммы кредита следуют правилу: ежемесячный платеж не должен превышать 30-40% от общих доходов семьи.
Кредиторская структура
- платежи по аннуитету;
- Платежи, различающиеся по размеру и составу.
Во время всего периода кредитования заемщик будет уплачивать постоянную сумму, не меняющуюся. Единственное, что будет изменяться, это соотношение между процентами и основным долгом в каждом платеже (сначала погашаются проценты, а затем основной долг).
В начальный период вторичная ситуация предполагает наибольший ежемесячный взнос, который постепенно снижается по мере погашения кредита. Идея дифференцированной системы заключается в том, что заемщик выплачивает фиксированную сумму основного долга каждый месяц, а проценты начисляются на остаток долга.
Важно отметить, что аннуитетные платежи способствуют упрощению планирования семейного бюджета.
Оплата первоначального взноса.
- На данный момент большинство кредитных организаций определяют минимальный размер первоначального взноса в размере 20%, который необходимо внести при получении кредита.
- Объем сбережений, имеющихся в распоряжении возможного заемщика.
Форма платежа по заему
Основная часть специалистов в области финансовых услуг в настоящее время предлагает выбирать кредиты в той валюте, в которой получаются ваша заработная плата или доходы. В противном случае использование ипотеки в иностранной валюте может стать азартной игрой, где заемщик может как выиграть, так и понести серьезные убытки.
Дополнительные затраты
- Возможно, вам предложат страховку для ипотечного объекта, а также дополнительную опцию — страхование жизни и трудоспособности заемщика, в зависимости от вашего выбора.
- Если заемщик планирует использовать услуги риэлтора, кредитного брокера или других посредников, то он может обратиться к ним.
- оценка жилища, проведенная независимыми экспертами.
Приобретая недвижимость с помощью ипотечных средств, вы имеете возможность получить два налоговых льготных вычета: основной вычет, установленный в соответствии с пунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, и вычет по оплате процентов по ипотечному кредиту, предусмотренный пунктом 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
Избегайте задержек в оплате и составляйте план бюджета, поддерживайте записи о доходах и расходах, а также примите принцип разумной экономии (планируйте покупки и следуйте списку, отказывайтесь от ненужных трат, отменивайте подписки на платные сервисы и прочее).
Для возможности оставлять комментарии, просим вас произвести авторизацию.
Все об ипотеке: стоит ли брать и как уменьшить риски
Ипотечный кредит – эффективное решение для тех, кто мечтает о собственном жилье. Однако, существуют риски, которые могут превратиться в серьезные проблемы для заемщика. Необходимо быть внимательным и осознавать возможные подводные камни, которые могут привести к финансовым трудностям и даже потере жилья. Это важно учитывать при выборе ипотечного кредита и обращении в банк.
Когда бюджет ограничен и нужно приобрести желаемую недвижимость, особую роль играет стоимость жилья.
Сегодняшним днем самым популярным вариантом финансирования является ипотечное кредитование, включая предложения с привилегированными процентными ставками.
Ипотечные льготы несут важное значение не только для потенциальных покупателей жилья, но и для всей национальной экономики, поскольку способствуют развитию сферы строительства. Это, в свою очередь, стимулирует рост и развитие целого ряда промышленных отраслей, которые тесно связаны с деятельностью девелоперов.
Вместо физических лиц все больше используется возможность рассрочки, которую чаще всего предоставляют застройщики и применяют к недвижимости в процессе строительства, а также новый метод – аренда с правом выкупа жилья.
Давайте рассмотрим более детально каждый из них.
Что надо знать про ипотеку
Наряду с Гражданским кодексом, в котором закреплены основные правила, ипотека подчиняется определенным правилам и регуляциям.
- «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закон датируется 16 июля 1998 года и имеет номер 102-ФЗ.
- Регламентированы основные аспекты потребительского кредита в законе от 21.12.2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».
- Учитывая, что заемщик фактически является потребителем финансовых услуг, закон «О защите прав потребителей» применяется к нему.
Ипотека включает в себя два контракта, распознаваемых друг от друга:
- соглашение о покупке товара у продавца
- Соглашение о займе с банком, где недвижимость выступает в качестве обеспечения, и одновременно оформляется закладная.
Процесс одобрения ипотечного кредита можно условно разбить на две фазы.
На начальном этапе проводится оценка кредитного статуса заёмщика, его способности вернуть кредит и максимальной суммы, которую он может взять в долг.
Оценочная модель основывается на требованиях Центрального Банка с целью избежать потери кредитной стоимости и необходимости создания резервов, а затем последующего снижения ликвидности и других рисков, вплоть до отзыва лицензии.
На втором этапе проводится анализ соответствия объекта недвижимости требованиям, проверка достаточности и правильности оформления документов, а также выявление отсутствия потенциальных рисков.
После этого, стороны приходят к соглашению, а продавец получает деньги после оформления договора на покупку/продажу недвижимости или договора о долевом участии в Росреестре.
Необходимо осознавать, что ипотечный кредит представляет собой долгосрочные обязательства, которые часто связаны с приобретением основного жилья. Поэтому важно подходить к их исполнению с особой осторожностью.
Расторжение договора по ипотеке
Если заемщик не сможет выполнить свои обязательства, банк имеет право прекратить действие договора.
Если имущество по каким-либо причинам выходит из оборота гражданского рынка, это не означает прекращение обязательств по ипотечному займу. Кроме того, банк вправе требовать досрочного исполнения обязательств согласно статье 351 Гражданского Кодекса.
На данном этапе кредитная история заемщика неминуемо испорчена, и возможность реструктуризации или рефинансирования в этом или любом другом банке практически исключена. Поэтому следует избегать достижения данного этапа.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса, претензия до судебного разбирательства обязательна в случае расторжения договора.
Рассмотрение дела в суде может занимать продолжительное время, вплоть до нескольких месяцев или даже лет, включая период, необходимый для рассмотрения апелляции.
По достижении официального объявления, решение вступает в законную силу, следовательно, даже если ответчик намерен подать апелляцию, исполнительный лист уже будет получен и начнется принудительное исполнение.
В большинстве случаев решение включает требование о взыскании определенной суммы и осуществления процедуры взыскания на заложенное имущество. Иными словами, должник будет сопротивляться аресту денежных средств на его счетах, а также аресту его автотранспорта, а также половины его регулярного дохода (зарплаты) будет списываться для погашения задолженности.
В случае невозможности проведения аукциона, недвижимость будет предложена на продажу с начальной скидкой в размере 20%. Если аукцион так и не состоится, то банк забирает недвижимость, а в процессе исполнительного производства происходит пересмотр суммы задолженности.
В данном случае, изменение собственника недвижимости происходит исключительно на данном этапе.
Затем наступает этап отмены регистрации жителей и их выселения, которые оба требуют судебного решения.
Прекращение учета в регистрации осуществляется в соответствии с действующим законодательством, а именно в соответствии со статьями 209 и 304 Гражданского кодекса, статьями 30 и 31 Жилищного кодекса от 29.12.2004 № 188-ФЗ, а также пунктом 31 постановления Правительства от 17.07.1995 № 713.
Как определено в статье 35 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, выселение осуществляется.
Центральный банк выражает сомнения в эффективности льготной ипотеки, так как она часто приводит не только к потере жилья, но и к банкротству.
Описываемый инструмент способствует повышению доступности жилья, однако, в то же время, вызывает рост цен на недвижимость.
Поэтому, рекомендуется принимать во внимание возможности переструктуризации, рефинансирования или добровольной продажи недвижимости при согласии кредитной организации с целью погашения задолженности.
Как сохранить квартиру и кредитную историю
Если брать кредит на жилье, которое уже приобретено, то данный вид кредита называется последующей ипотекой.
На данный момент существует законодательное закрепление процедуры кредитных каникул, которое описано в Федеральном законе от 03.04.2020 № 106. Также предусмотрена возможность изменения условий после окончания периода льготного кредитования.
Суть кредитных каникул очень похожа на реструктуризацию, однако они отличаются от нее тем, что не требуют согласия кредитной организации, и в законе их называют «Льготным периодом».
В ситуации, когда невозможно выполнить свои обязательства и при условии использования кредитного отпуска и отсутствии просроченных платежей, банк имеет возможность предложить реструктуризацию.
Клиентам необходимо понимать, что каждая реструктуризация имеет свои последствия, которые либо приводят к увеличению ежемесячного платежа, либо увеличению срока погашения кредита.
Поэтому важно внимательно оценивать свои возможности, чтобы избежать непосильных расходов для семейного бюджета.
Понятие последующей ипотеки, которое описывается в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, затрагивает такой вид кредитования.
Использование данного инструмента следует рекомендовать только в исключительных ситуациях и необходимо помнить о возможных последствиях. Важно осознавать, что предоставление завышенной информации о своем финансовом положении может привести к уголовной ответственности в соответствии с статьей 159.1 УК или статьей 176 УК, в зависимости от намерений, которые будут определены следствием.
Рефинансирование ипотеки
В сложных обстоятельствах возможно прибегнуть к альтернативному варианту — рефинансированию, которое подразумевает выпуск нового кредита для погашения уже существующего.
Информационное письмо Банка России от 31 августа 2020 года № ИН-015-59/129 «О взаимодействии заемщиков с кредиторами при осуществлении кредиторами собственных программ рефинансирования кредитов (займов) в соответствии с требованиями Федерального закона № 106-ФЗ» включает в себя указания по регулированию вопросов, связанных с рефинансированием.
Производя рефинансирование кредитных обязательств, заемщики лишаются возможности воспользоваться привилегированным периодом в соответствии со статьей 6 закона № 106-ФЗ, так как заключенный в результате процесса рефинансирования кредитный договор не соблюдает требование пункта 1 статьи 6 ФЗ № 106-ФЗ относительно даты заключения договора.
Часто возникающая ситуация с отступным является результатом договоренностей с банком. Это выгодно для банка, так как сокращает время получения жилья, а для заемщика это возможность быстро решить вопрос и избежать роста задолженности из-за начисления процентов и неустойки.
Выводы
Данный факт говорит о том, что ипотечное финансирование является широко распространенным способом приобретения жилья. Вместе с тем, для потенциальных заемщиков необходимо внимательно изучить все условия договора и полностью осознать все правовые последствия своих действий.
В нашем следующем материале мы исследуем вопросы, связанные с покупкой недвижимости в рассрочку или с применением метода финансирования, известного как лизинг.