Собрание основных бумаг о теме «Порядок изменения плана нежилого помещения» (нормативно-правовые акты, бланки, статьи, советы специалистов и многое другое).
- Помещения, предназначенные не для проживания:
- Аварийный объект
- Возврат негостиничного пространства
- Отражение возвращения арендованного помещения
- Документ об погружении непроживаемого пространства под воду.
- Документ о передаче нежилого помещения в соответствии с договором купли-продажи
- Представить все.
- Помещения, предназначенные не для проживания:
- Аварийный объект
- Возврат негостиничного пространства
- Отражение возвращения арендованного помещения
- Документ об погружении непроживаемого пространства под воду.
- Документ о передаче нежилого помещения в соответствии с договором купли-продажи
- Представить все.
- Перепланировка:
- Реализованные перепланировки были оценены приемочной комиссией.
- Слияние двух квартир в единую.
- Остекление балконов — это процедура, при которой открытые балконы оборудуются стеклом или другими материалами, чтобы создать защищенное пространство. В результате остекления балконы становятся полезным дополнением к общей площади квартиры или дома. Это позволяет сэкономить место внутри помещения и в то же время наслаждаться прекрасным видом из окна. Остекление балконов также обеспечивает дополнительную защиту от погодных условий, шума и пыли. Это позволяет владельцам более комфортно проводить время на открытом воздухе, даже в непогоду. Благодаря остеклению балконы превращаются в идеальное место для отдыха и релаксации, где можно насладиться тишиной и уединением. Остекление балконов является популярным решением среди владельцев жилой недвижимости, которые хотят улучшить функциональность своего жилья и получить дополнительное пространство.
- Изменение планировки жилого помещения
- Перестройка и переорганизация помещений.
- Представить все.
в сфере суда и правосудия является одной из ключевых составляющих для обеспечения справедливости и защиты прав граждан. Практика судов не только способствует установлению прецедентов, но и играет важную роль в развитии правовой системы в целом. Судебные решения формируют юридическую базу и ориентиры для следующих судебных процессов, а также являются основой для разработки новых законов и нормативных актов. Всяческое изучение судебной практики и анализ ее тенденций помогает улучшить качество судебных решений и обеспечить справедливость в обществе.
В 2021 году была собрана коллекция судебных решений, касающихся применения гражданского законодательства по аналогии в случае незаконного переустройства или самовольной перепланировки нежилых помещений. В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса РФ и статьей 7 Жилищного кодекса РФ, в отсутствие специального порядка переустройства, перепланировки и сохранения нежилого помещения после незаконных изменений применяются нормы жилищного законодательства, регулирующие аналогичные ситуации. Если невозможно применить аналогию закона, права и обязанности сторон определяются на основе общих принципов и целей законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.
Сборник судебных решений за 2022 год: Законодательный акт 29 «Следствия, возникающие в результате незаконного изменения и (или) реконструкции помещения в многоквартирном доме» Жилищный кодекс РФ «В связи с тем, что положения данной нормы не содержат соответствующих ограничений, владелец коммерческого помещения имеет право обратиться за легализацией незаконного изменения и (или) реконструкции напрямую в судебном порядке в ходе судебного разбирательства путем предъявления требования о сохранении коммерческого помещения в измененном и (или) реконструированном состоянии.»
изложение материала, высказывания, реакции на запросы
В рамках книги «Годовой доклад о деятельности сферы жилищно-коммунального хозяйства в 2022 году», под редакцией профессора Ю.А. Васильева, издательство «БиТуБи» представляет сведения о процедурах и правилах преобразования и перепланировки непроживаемых помещений в многоквартирных домах, являющихся полномочиями государственных органов в соответствии с пунктом 10 статьи 12 Жилищного кодекса Российской Федерации.
должны быть соблюдаемыми официальными документами.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2023) содержит инструкции, касающиеся использования и сохранения жилых помещений, а также требования к содержанию общего имущества собственников квартир в многоквартирных домах. Кроме того, в нем устанавливаются правила перевода жилых помещений в нежилые и наоборот, а также порядок проведения реконструкции и ремонта помещений в многоквартирных домах.
Правовые ресурсы
- «Огненные» письма
- Текстовые компиляции и наиболее привлекательные правовые акты
- Обзоры нормативных актов
- составляют совокупность нормативных актов, принятых на федеральном уровне в Российской Федерации, имеющих юридическую силу и регулирующих различные области общественной жизни.
- законодательство, действующее на территории конкретного региона
- Разработка нормативных актов и работа в сфере законодательства
- Альтернативные рецензии.
- Календари
- Разновидности официальных бумаг
- Советы, которые помогут вам в повседневной жизни.
3 варианта узаконения перепланировки нежилого помещения
Необходимо приводить в соответствие любое изменение планировки нежилого помещения, которое отличается от той, которая указана в технологическом паспорте.
Большинство владельцев, юристов и брокеров ознакомлены с двумя путями легализации перепланировки коммерческого помещения.
- Оформление разрешения на изменение планировки помещения (прежде чем приступить к строительству)
- Прохождение через судебную процедуру для легитимации совершенной реконструкции.
Есть два подхода к изменению планировки помещений. Первый вариант — это планировка с разрешительной документацией, которая находится на стадии планирования. Второй вариант — это уже завершенная перепланировка без соответствующих разрешительных документов.
Если вы все еще в процессе планирования перепланировки и еще не приступили к строительству, лучшим вариантом для легализации будет обращение за разрешением на перепланировку в муниципальную администрацию.
Во-первых, требуется подготовить план перепланировки помещения, включая обоснование проектных решений и соблюдение санитарно-гигиенических требований. Проект должен быть утвержден соответствующими контролирующими органами. Если происходят изменения во входной группе, необходимо предоставить эскизный и рабочий проект.
После этого необходимо подать запрос на согласование изменений в планировке в администрацию, прикрепив к нему разработанный и утвержденный проект перепланировки, выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, документы, подтверждающие правоустанавливающий акт на помещение, технический паспорт и, что является одним из затруднительных моментов, копию протокола совещания собственников всех помещений в многоквартирном доме, о выражении согласия всех собственников на изменения планировки, в случае, если перепланировка затрагивает общие элементы многоквартирного дома.
Само собой разумеется, данное перечисление не исчерпывающее и содержит лишь основные документы, которые необходимо предоставить при подаче заявления. В ходе процесса рассмотрения администрация может потребовать предоставления дополнительных справок и согласований.
Эта методика имеет недостаток в том, что часто возникают разногласия между волей собственника и действующим законодательством. Поэтому необходимо вносить постоянные изменения в проект перепланировки, чтобы удовлетворить все требования закона.
Поскольку требованием, без которого невозможно выдать распоряжение о согласовании, является выезд представителя администрации на место объекта. Если перепланировка уже выполнена, то работник администрации сможет увидеть внесенные изменения и откажет в согласовании.
Получив разрешение на осуществление перепланировки, вы обязаны выполнить строительные работы в установленные сроки и исключительно в соответствии с проектом перепланировки. После этого следует получить акт приемочной комиссии, подтверждающий готовность помещения к эксплуатации, подготовить технический план и зарегистрировать изменения в Росреестре.
Для тех, кто уже осуществил перепланировку нежилого помещения без необходимых разрешительных документов, второй метод узаконения может быть подходящим. В этом случае судебным порядком утверждаются только фактически внесенные изменения.
Процесс начала легализации не отличается от предыдущего метода и включает в себя сбор необходимых документов, где основным будет проект перепланировки. Важно отметить, что проект перепланировки должен соответствовать всем требованиям, установленным законодательством.
Поскольку перепланировка уже выполнена, следует получить отказ в согласовании перепланировки от администрации города. Затем составить и подать исковое заявление в районный суд по адресу помещения. К исковому заявлению должны быть приложены ранее подготовленный проект перепланировки, технический паспорт до и после перепланировки, отказ администрации в согласовании перепланировки, заключение санитарно-эпидемиологической службы (СЭС) и эксперта о соответствии перепланированного помещения нормам и правилам (при необходимости), выписка из ЕГРН на помещение, подтверждающая право собственности, правоустанавливающие документы на помещение, а также квитанция об уплате госпошлины.
Существует один недостаток данного метода — невозможность гарантировать удовлетворение вашего искового требования в суде и законность перепланировки. В противном случае, администрация может подать встречный иск о возвращении помещения в первоначальное состояние, а также наложить штраф за незаконную перепланировку. Вероятность легализации перепланировки в судебном порядке составляет 50/50.
Если суд вынес положительное решение о легализации перепланировки, требуется составить технический план нежилого помещения и внести изменения в Росреестр.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения
Оформление разрешения на изменение нежилых помещений в 2024 году — это процедура, которая позволяет совершить значительные изменения. На практике согласование и узаконивание являются двумя различными понятиями. Первое относится к процессу, который осуществляется до начала работ, а второе указывает на то, что перепланировка уже выполнена без получения разрешения и ее необходимо оформить в соответствии с установленными правилами.
Законодательные основы
Процедура перепланировки в нежилых помещениях – это процесс внесения значительных структурных изменений. Ее обязательно требуется согласовать. Перед принятием решения о проведении работ рекомендуется ознакомиться с нормативно-правовыми актами, регулирующими данный процесс. В Градостроительном кодексе Российской Федерации описаны требования к работам на объекте и оформлению соответствующей документации. В Жилищном кодексе Российской Федерации содержатся правила переустройства нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях, таких как многоквартирные дома. Чтобы ознакомиться с установленными в России нормами безопасности зданий и сооружений, необходимо тщательно изучить Федеральный закон от 2009 года №384, а также соответствующие государственные стандарты, строительные нормы и правила, нормативы проектирования и строительства, нормы пожарной безопасности и региональные законодательные акты. Что касается основных правил изменения информации в Едином государственном реестре недвижимости, они установлены в Федеральном законе от 2015 года №218.
Что такое перепланировка
Основная идея перепланировки состоит в изменении структуры помещения. Это может означать перемещение или полное удаление оконных, дверных проемов, стен, снос перегородок, изменение площади, разделение одного помещения на два или, наоборот, объединение нескольких помещений в одно, создание антресолей и т.д. Отличительной особенностью перепланировки является изменение конфигурации помещения после выполнения всех работ, в то время как при переустройстве или реконструкции корректируется расположение или характеристики электрических, инженерных сетей, сантехнического оборудования и т.д.
Владелец магазина, который находится в жилом доме, решил переместить входную дверь на другое место. Соседний салон красоты, который находится в нежилом здании, хочет расширить свою площадь, добавив новое пристройное помещение. Чтобы осуществить планы, владельцу магазина необходимо получить согласование на перепланировку, в то время как руководителю салона красоты требуется разрешение на реконструкцию.
- строительство дополнительного помещения к жилому зданию;
- установка дополнительного уровня строения;
- Восстановление и модификация несущих конструкций стали основной задачей.
Проще говоря, перепланировка подразумевает внесение несложных изменений в структуру и внешний вид недвижимости.
Одобрение на проведение запланированных работ по изменению конфигурации нежилого помещения требуется получить от уполномоченных органов перед началом фактического внесения изменений. Это согласование необходимо для подтверждения безопасности предлагаемых изменений.
Необходимо утвердить новую планировку помещения, чтобы официально зафиксировать внесенные изменения, которые были осуществлены без утверждения соответствующих органов власти. Согласование изменений всегда проще, чем легализация, поэтому рекомендуется не отказываться от выполнения процедуры бюрократического оформления до начала работ.
Особенности перепланировки в нежилом помещении
Непроживаемым называется помещение, которое не предусмотрено для долгосрочного проживания. Оно может находиться либо в жилом, либо в непроживаемом здании. Чаще всего к непроживаемым относятся объекты, предназначенные для размещения различных коммерческих предприятий, офисов, государственных учреждений, складов и помещений для служебных нужд.
Результат согласования перепланировки коммерческого помещения непосредственно зависит от его размещения в определенном типе сооружения.
В соответствии с действующим законодательством России, допускается проведение перепланировок и переустройств объектов с использованием одного проекта. При этом, возможно изменение конфигурации объекта, а также перемещение или замена коммуникационных, электрических и сантехнических систем по единой схеме.
Собственник помещения принимает решение о проведении перепланировки. Арендатор должен получить согласие владельца имущества на выполнение рассматриваемых работ.
Основу для всех позитивных преобразований составляет документация, созданная организацией, являющейся частью саморегулируемой организации. После этого процесс завершается составлением технического плана и регистрацией этих изменений в Росреестре.
Как быстро узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве и области
Перед началом или после завершения, нежилые помещения могут быть законно перепланированы. Однако, рекомендуется провести эту процедуру заранее, так как отдел архитектуры и другие компетентные органы могут отказать в одобрении. В таком случае, необходимо подать исковое заявление в суд. Однако, суд может поручить Росреестру законодательно упорядочить переустройство, если структура здания не представляет угрозу для безопасности людей.
Процесс легализации является достаточно длительным и часто продолжается несколько месяцев. Заниматься всем самостоятельно довольно трудоемко, так как требуется знание законодательства и юридических тонкостей. Рекомендуется воспользоваться услугами профессионалов из экспертного бюро «Базис». Мы выполним все быстро, качественно и в соответствии с установленными законом сроками.
Что включает изменение планировки
Не каждое изменение в нежилом помещении требует оформления. Нет необходимости выполнять документальное оформление для косметического ремонта и замены инженерных коммуникаций новыми.
Рекомендуемые модификации внутреннего планирования, требующие официального одобрения:
- изменение размера помещения, добавление дополнительных комнат снаружи; расширение или сокращение площади помещения, пристроение комнат вне основного здания.
- Изменение конфигурации помещения путем исключения или добавления перегородок и стен.
- формирование или установка проемов для дверей и окон;
- Выполняется перемещение трубопроводов для водоснабжения, газоснабжения, отопления и других коммуникационных систем.
Разбор несущих конструкций запрещается, однако иногда допускается создание проемов в них, которые не оказывают влияния на прочность стены.
Для того чтобы осуществить легализацию изменений в планировке квартиры, которая претерпевает преобразования в коммерческую недвижимость, необходимо сначала осуществить перевод ее из категории жилого фонда в категорию нежилого.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения через бюро «Базис»
Для проведения легализации перепланировки посредством экспертного агентства «Базис» требуется выполнить следующие действия:
- Связаться с одним из наших сотрудников можно посредством телефонной связи либо заполнив соответствующую форму на нашем веб-сайте.
- Необходимо передать экспертам ряд документов, которые требуются для законного проведения реконструкции нежилого помещения. Этот список включает в себя: свидетельство о праве собственности на объект, разрешение от собственника для арендатора (в случае, если объект находится в аренде), техническую документацию на всю постройку, даже если изменения будут вноситься только в отдельные комнаты.
Наша команда создаст проект, подготовит техническое заключение об изменении планировки и получит необходимые разрешения от государственных организаций, таких как Роспотребнадзор, СЭС и АПУ.
Возможности и преимущества, которые вы получаете, обратившись в нашу фирму:
- мы гарантируем доступные цены
- Будут официально разрешены реконструкции во всех районах Москвы и Московской области.
- у экспертов агентства имеются документы, подтверждающие их право на деятельность.
- Мы гарантированно доставляем готовую документацию вовремя.
- Мы сотрудничаем в строгом соответствии с официальными протоколами.
Как узаконить перепланировку в 2024 году
Опытный юрист специализирующийся в области недвижимости, владеющий глубокими знаниями в договорном праве и имущественных спорах. Профессиональный стаж превышает шесть лет.
Вносятся изменения в процедуру оформления перепланировок и переустройств помещений в многоквартирном доме. Теперь возможен перевод жилых помещений в категорию нежилых и наоборот. Также требуется регистрация изменений характеристик обновленного помещения в ЕГРН.
Серж Мартиросян, юрист из агентства One Moscow, поделился своими рекомендациями относительно процесса перепланировки в случае, если она необходима. Он также описал, какие документы следует собрать и как поступить, если ремонт был проведен без согласования перепланировки.
Что такое перепланировка
Реконструкция подразумевает изменения в технической документации и включает в себя работы по ремонту или строительству.
Согласно действующему законодательству, это процедура, которая заключается в изменении описания помещения в технической документации многоквартирного дома.
Перепланировка и переустройство — это два разных понятия. При переустройстве происходит замена или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Например, если вы решаете заменить ванну на душевую кабину без изменения стен, это будет переустройством. Для этого не требуется согласования с органами. А перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения.
Подготовка к процедуре перепланировки
Сейчас владельцу жилья требуется подготовить следующие бумаги:
- Вы можете получить технический паспорт в офисе технической инвентаризации или заказать его в многофункциональном центре.
- Документы, подтверждающие право на владение квартирой, такие как договор купли-продажи или иные документы, которые использовались для регистрации собственности.
- Извлечение данных из ЕГРН. Заказ электронной выписки с подписью можно осуществить через личный кабинет на официальном портале Госуслуг.
- Вынесено заключение технической экспертизы, касающейся состояния несущих конструкций и возможности выполнения определенного комплекса работ.
Необходимо осознавать, что существуют определенные особенности. Например, в случае, когда квартира обременена ипотекой, для проведения перепланировки потребуется получить согласие банка, как указано выше.
Подача документов
На данной стадии требуется предоставить необходимые бумаги в многофункциональный центр (МФЦ) или через онлайн-портал государственных или муниципальных услуг (например, в Москве https://www.mos.ru/).
В течение 1-2 месяцев со дня представления документов необходимо принять решение о согласовании перепланировки или отказать в нем.
Если решение будет в пользу клиента, тогда можно начинать работы по ремонту. В случае отрицательного решения, собственник имеет возможность обратиться в суд.
Ремонт
После получения одобрения начинаются работы по ремонту. Владельцу предоставляют специальный журнал, в который необходимо делать записи о каждом этапе процесса перепланировки.
По завершении работ по перепланировке, собственник должен предоставить в орган, который одобрил перепланировку, уведомление о завершении данных работ вместе с техническим планом измененного помещения. В случае появления новых помещений после перепланировки, к уведомлению и техническому плану необходимо приложить также информацию о внесении государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество.
Принятие перемены планировки подтверждается документом приемочной комиссии. Этот документ утверждается тем же органом, который разрешает изменение назначения помещений с жилых на нежилые и на оборот, в течение 30 дней после получения им уведомления о таком изменении.
Необходимо помнить, что при перепланировке квартиры необходимо соблюдать важные условия. Во-первых, нельзя нарушать прочность или разрушать несущие конструкции здания. Во-вторых, не допускается нарушение работы инженерных систем и оборудования, а также противопожарных устройств. Наконец, важно сохранять внешний вид фасадов и их общую сохранность.
Ремонт без получения разрешения
В редких случаях возникает подобная ситуация, когда собственники квартир первоначально осуществляют реконструкцию помещений, а затем обращаются к уполномоченному органу для получения согласования.
В данной ситуации, осуществить получение разрешения по описанному алгоритму оказывается невозможным. При этом имеется несколько вариантов последующего развития событий:
- После выполнения перепланировки своей квартиры, собственник обратился с заявлением в суд, но ему было отказано в удовлетворении его требований о признании перепланировки законной, поскольку перепланировка квартиры значительно нарушает положения действующих нормативных актов.
- Перед началом проведения ремонтных работ, владелец имущества обратился к экспертной фирме с целью получить заключение о возможности проведения перепланировки. После получения положительного ответа, он приступил к ремонту без официального разрешения. В такой ситуации также потребуется обращение в суд, однако, вероятно, требования будут удовлетворены в значительной степени, так как владелец предварительно получил одобрение от экспертной фирмы.
Поэтому, если владелец собирается сначала провести ремонт, а после этого законно перепланировать, то:
- Прежде чем приступать к выполнению работ, необходимо получить оценку специалистов.
- Такого реконструкции можно достичь легально только через судебные разбирательства.
Ответственность и штрафы
С начала 2024 года произошло увеличение санкций по нарушению правил, касающихся незаконных изменений в планировке помещений.
Сумма для частных лиц варьируется от 2000 рублей до 2500 рублей.
Сумма, доступная юридическим лицам, составляет от 40 000 рублей до 50 000 рублей.
Штраф будет наложен вне зависимости от того, были ли устранены недочеты или нет.
Собственник жилого помещения может быть подвержен предписанию со стороны инспектора, согласно которому ему придется легализовать перепланировку или вернуть всё в исходное состояние за свой собственный счет, а также уплатить штраф.
Нередки ситуации, когда появляются неопределенности относительно того, как службы, уполномоченные на это, оказываются в курсе происходящего. Ответ на этот вопрос прост — во время проведения ремонта в вашей квартире бдительные соседи, как правило, направляют запросы в жилищную инспекцию с целью проверки законности ваших ремонтных работ.
В данном разделе мы обратим внимание на возможные опасности, связанные с незаконными изменениями планировки в будущем.
- Продажа данной квартиры возможна с учетом снижения цены, поскольку будущему покупателю могут возникнуть сложности.
- Необходимо отыскать клиента с наличными средствами, поскольку банки откажут в выдаче ипотеки из-за незаконного вмешательства в планировку.
- Жалобы соседей и финансовые штрафы стали бесконечными, а даже возможен судебный процесс с администрацией по поводу принуждения вас вернуть квартиру в первоначальное состояние.
Как себя обезопасить перед покупкой квартиры
Очень легко определить, была ли проведена перепланировка в квартире, просто обратившись к владельцу и задав правильный вопрос.
- Если вы приобретаете квартиру, необходимо проверить технический паспорт, предоставленный Бюро технической инвентаризации (БТИ). Сравните информацию о планировке квартиры из техпаспорта с фактическим расположением дверей и стен в квартире. Если они отличаются, значит, перепланировка не была официально узаконена. Если данные совпадают, но на плане есть красные линии, это означает, что перепланировка была выполнена без соответствующих согласований, и эта информация уже известна контролирующим органам. Все проблемы, связанные с узакониванием перепланировки, лягут на вас, если вы приобретете эту квартиру.
- Документы, выданные Мосжилинспекцией о разрешении на перепланировку и завершенном акте перепланировки, уверяют, что все изменения в квартире проведены правильно и в соответствии с законом. Наличие этих документов гарантирует отсутствие проблем с квартирой.
На техническом паспорте БТИ можно найти номер и дату акта Мосжилинспекции. Если все необходимые документы имеются, то перепланировка была проведена в соответствии с законодательством, и будущих проблем с такой квартирой не предвидится.
Берегитесь формулировок «у нас свободная планировка»
Так говорят тем, кто приобретает жилье в новом здании. Обещания о свободе в планировке — это просто обман. Позвольте объяснить почему. Термин «свободная планировка» является маркетинговым приемом застройщиков и агентств недвижимости. При строительстве жилого многоквартирного дома всегда учитываются строительные, противопожарные и санитарные нормы. Представьте себе, что там, где у вас находится комната, у соседей сверху находится санузел. Это неприемлемо, поэтому в проекте дома проводится разделение на зоны, которые могут быть отражены в документах БТИ пунктирными линиями или вообще не отражены. Ничего не подозревающий покупатель, приобретая недвижимость в таком доме, осуществляет ремонт «под себя», а затем выясняется, что все выполнено не по нормам и требуется переделка или возвращение в исходное состояние. Поэтому рекомендуется обратиться к застройщику и выяснить, где и какие комнаты были запроектированы перед началом ремонта, а затем планировать будущие работы.