Продажа земельного участка с действующим договором аренды: советы по оформлению и изменению документов

Передача прав на аренду не всегда возможна. Если в договоре аренды не указано, что переуступка возможна, а тем более есть запрет на смену арендатора, то такую сделку совершить нельзя. Также нельзя передать права аренды, если земельный участок является сельхозназначением, а новый арендатор планирует строить на нем жилой дом, либо на участке имеются незаконно построенные здания.

В случаях номер один и два возможность оформления переуступки возникает только в том случае, если владелец участка и прежний арендатор изменят условия договора. В случае номер три, после полной ликвидации самостроя. Также невозможно заключить договор переуступки, если имущество имеет какое-либо юридическое обременение. Например, если ведется судебное разбирательство по поводу земли, на имущество наложен арест или есть проблемы с регистрацией.

В таких случаях возможность заключить договор возникнет только после решения проблем с законом. Однако стоит задуматься, не станет ли такой участок, с самого начала проблематичный, источником неприятностей. Возможно, стоит искать другой участок. Не рекомендуется заключать договор переуступки с арендатором, у которого есть задолженность по арендной плате. Первоначальный договор может быть признан расторгнутым, а договор переуступки станет недействительным. Почти невозможно вернуть уже уплаченные деньги.

Период времени, на который можно переуступать права по договору аренды, ограничивается сроком первоначальной аренды. Если арендный срок не превышает 5 лет, отсутствие согласия и присутствие собственника земельного участка при заключении договора не требуются. В случае, если договор аренды рассчитан на период свыше 5 лет, необходимо уведомить и получить согласие собственника участка. Порядок переуступки прав, а также порядок заключения первоначального договора аренды определены в Гражданском Кодексе Российской Федерации и Земельном Кодексе.

Три способа продажи прав по договору аренды

Приобретение и отчуждение договора аренды или права на аренду может осуществляться по трем методам: аукцион или конкурс на торгах, заключение договора продажи права на аренду или субаренда. Каковы преимущества, недостатки и риски для арендатора и собственника в каждом из этих случаев? Как составить договор, который будет признан действительным? В каких ситуациях услуги юристов-арбитражников помогут избежать неприятных последствий? Рассмотрим все нюансы продажи договора аренды.

Метод 1: Продажа права аренды на торгах

Один из способов – это арендовать право на заключение договора аренды через торги. Эти торги могут быть организованы государственным или муниципальным органом, который имеет право распоряжаться соответствующим имуществом. Например, если вы хотите купить договор аренды в Москве на торгах, то их может организовать департамент городского имущества или администрация района.

Торги проводятся в форме конкурса или аукциона. В случае конкурса, право на аренду получает участник, предложивший наиболее выгодные условия для организатора. В случае аукциона, право на аренду муниципального или государственного имущества предоставляется участнику, предложившему наибольшую сумму. Обычно торги проводятся в форме аукциона, так как это наиболее выгодный способ продажи права на заключение договора аренды для муниципальных и государственных органов.

Торги проводятся с соблюдением определенных правил, которыми должны руководствоваться все участники. Порядок проведения аукционов или конкурсов следующий:

• Организатор размещает на специальной площадке информацию о лоте, включая его цену;
• Участники проходят регистрацию на площадке, выбирают подходящий лот и подают заявки и необходимые документы для участия в аукционе или конкурсе;
• После подачи документов каждый участник вносит задаток, который определяется организатором;
• Затем начинается аукцион или конкурс. Во время аукциона каждый участник поочередно предлагает свою цену. Победителем становится участник, предложивший наибольшую сумму. В случае конкурса участники подают заявки, указывая свои условия аренды объекта и предлагаемые цены. Организатор выбирает лучшую заявку;
• После проведения торгов победитель аукциона или конкурса должен подписать протокол о результатах торгов. Затем, в течение 10-20 дней, требуется оформить все необходимые документы, включая договор аренды.

Участники должны постоянно следить за изменениями в списке объектов, которые выставляются на торги. Если этого не делать, то возникает вероятность упустить выгодное предложение. Кроме того, в случае победы на торгах, участники должны собрать все документы и правильно оформить сделку. Лучше всего поручить эту работу арбитражному юристу, который отлично разбирается в тонкостях проведения торгов.

Способ 2: Договор продажи прав аренды

В случае нарушения данных требований, переуступка прав аренды может быть признана недействительной, что может повлечь за собой негативные последствия для арендатора. Поэтому перед осуществлением переуступки следует тщательно изучить все требования и условия, а также проконсультироваться со специалистами в данной области.

Условия договора должны быть предварительно обговорены сторонами. Если вы собираетесь приобрести права аренды в Москве или другом городе, следует обратить внимание на следующие моменты:

• Договор должен быть платным (должна быть указана цена, за которую продаются права), чтобы исключить риск признания его недействительным;
• Предмет договора должен быть точно описан (рекомендуется составить приложение с подробным описанием);
• Арендодатель имеет право требовать уплаты неустойки в случае нарушения условий договора, в дополнение к взысканию арендной платы;
• Договор аренды должен содержать информацию о его сроке и возможности продления после истечения этого срока.

Договор на продажу права аренды земельного участка или недвижимости заключается в той же форме, что и договор аренды. Например, договор на субаренду должен быть зарегистрирован в Росреестре, если первоначальный документ был зарегистрирован там.

Метод 3: Приобретение права аренды помещения (субаренда)

В соответствии с законом, арендатор имеет возможность заключить сделку с другим лицом, передавая ему право использования объекта аренды полностью или частично. Однако заключение договора аренды и субаренды возможно только с разрешения собственника. В противном случае арендодатель вправе расторгнуть договор аренды и требовать компенсацию убытков. Основным преимуществом субаренды является снижение расходов на аренду неполностью используемого помещения за счет привлечения дополнительного арендатора.

Принципы регулирования отношений по договору субаренды изложены в статьях 615 и 618 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основные правила включают в себя:

• срок субаренды не может превышать срок аренды;
• субарендатор не может получить больше прав, чем предусмотрено основным договором аренды;
• арендатор освобождается от своих обязанностей и несет ответственность за исполнение условий основного договора перед собственником.

Необходимо заключить договор между сторонами, в котором должны быть указаны следующие пункты:

Опытные эксперты также советуют учесть последствия, которые последуют, если отношения между арендодателем и арендатором будут досрочно прерваны. Например, можно требовать от арендодателя заключения договора с подарендатором на оставшийся срок. Приобретенное арендное право в таком случае подтверждается новым договором, который заключают между собой владелец и новый арендатор. Если вы сомневаетесь в своей способности правильно заключить договор о субаренде, лучше записаться на юридическую консультацию.

Оформление приобретения и продажи арендных прав: юридическая помощь

Каждый из перечисленных методов подходит для определенной ситуации, и арендатор должен ясно понимать свои цели и возможности. Часто ошибки в договоре или незакрепленные условия ведут к тому, что арендатор понесет огромные убытки.

Компания «Help Consulting» предоставляет полный спектр юридических услуг для компаний по вопросам аренды имущества. Мы гарантируем каждому клиенту комплексную помощь, направленную на достижение результата:

• Бесплатная консультация и анализ договора;
• Разработка проекта арендного договора (предварительного и основного);
• Подготовка всех необходимых дополнительных документов к договору;
• Помощь в разрешении арендных споров во внесудебном и судебном порядке.

Специалисты юридической компании «Хелп Консалтинг» обладают комплексными знаниями из различных отраслей права и четко осознают специфику хозяйственной деятельности различных видов. Наши юристы с равным профессионализмом помогут заключить договор на продажу права аренды земельного участка, договор на субаренду коммерческого помещения или приобрести права аренды на муниципальный или государственный объект недвижимости на торгах.

Преимущества сотрудничества с ЮК «Хелп Консалтинг»:

• Бесплатный анализ перспективы дела перед началом работы;
• Оплата по результатам — только в случае положительного решения суда;
• Индивидуальный подход с изучением всех особенностей именно вашей ситуации;
• Персональный менеджер и юрист для каждого клиента;
• Гарантия возмещения стоимости услуг, зафиксированная в договоре;

Мы придаем особое значение налаживанию долгосрочных партнерских отношений. Абсолютное большинство компаний, которые обращались к нам за помощью, стали нашими постоянными клиентами.

Возможности и ограничения при переуступке прав аренды земельного участка

Если данный арендатор земельного участка решает продать договор третьей стороне, переуступка прав аренды земельного участка может быть осуществлена при отсутствии ограничений в законодательстве и соглашении. Существует несколько аспектов, которые необходимо учитывать, если ваша компания планирует осуществить переуступку.

У компании, заключившей соглашение об аренде с арендодателем, может возникнуть необходимость передать свои права другому арендатору. Особенно это актуально, если речь идет о земельном участке. При осуществлении переуступки прав аренды земельного участка необходимо соблюдать требования Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и других законов. Правила аренды земли согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист

1. Кому принадлежит право собственности на данный земельный участок?
2. Какой статус имеет данный участок?
3. По каким условиям и на какой срок был заключен основной договор на данный участок?
4. Существует ли какое-либо обременение в отношении данного объекта аренды или права на аренду?
5. Соответствует ли вид разрешенного использования данного участка целям, с которыми его получает новый арендатор? Примечание: Вид разрешенного использования данного участка изменить невозможно.

В случае изменения должника в договоре аренды, арендатор имеет право действовать только в рамках, определенных законом и договором об аренде. Когда земля арендуется в государственной собственности, возможность передачи прав зависит от проведения торгов (согласно статье 39.6 ЗК РФ). Если исходный договор был заключен после проведения торгов, передача арендных прав невозможна. Такое ограничение установлено в пункте 7 статьи 448 ГК РФ (постановление АС ПО от 08.12.2016 № А72-215/2016, определение Верховного суда Республики Мордовия от 15.11.2016 № 33а-2664/2016).

Если торгов не было, арендные права могут быть переуступлены, даже если земельный участок принадлежит государству.

Например, собственность на участок может принадлежать государству, а срок действия основного договора аренды – более 5 лет. Оформить переуступку прав аренды земли возможно, если нет ограничений относительно самого права аренды. Однако ограничения, касающиеся самого участка, не помешают передаче прав (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Передача прав аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства осуществляется по общим правилам

Один из случаев, когда может понадобиться передача права аренды земельного участка – строительство частного дома. Переуступку прав аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства осуществляют в соответствии с требованиями статьи 22 Земельного кодекса РФ.