Если дом находится в долевой собственности, потребуется также письменное согласие остальных собственников на внесение изменений.
Рекомендуется также подготовить договор-намерение с подрядчиком, который будет выполнять реконструкцию, и его лицензию, подтверждающую право на выполнение таких работ.
Полученное от местной администрации уведомление о согласии на реконструкцию действительно в течение десяти лет. Если за это время работы не будут завершены, документы придется оформлять заново.
Что нужно для ввода дома в эксплуатацию
После завершения работ следующим этапом является получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Для этого необходимо снова обратиться в местную администрацию и предоставить следующий набор документов:
- заявление о вводе недвижимости в эксплуатацию;
- техническую документацию о проведенных изменениях;
- уведомление о согласии на выполнение реконструкции.
Администрация проверяет соответствие выполненных изменений и обновляет техплан, после чего выдает разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
Последствия самовольной реконструкции
Чтобы предотвратить любые негативные последствия, при реконструкции здания необходимо действовать тщательно, заранее ознакомившись с законодательными нормами. Для того чтобы избежать ошибок и правильно выполнить все предусмотренные процедуры, рекомендуется обратиться к опытным кадастровым инженерам. Профессионалы гарантируют сохранение конфиденциальности, подготовят необходимую техническую документацию и помогут в согласовании изменений. Это позволит избежать штрафов и придать перестроенному зданию юридический статус.
Как перестроить частный дом без штрафов и сносов?
Квадратных метров много не бывает. Дети растут, маме нужен гардероб, а папе – место для отдыха. Но если для жильцов квартир это останется лишь мечтой, то для владельцев частных домов – вполне решаемая задача. В частном доме можно расширяться как вверх, так и в стороны.
С точки зрения закона такая перестройка считается реконструкцией. Как и любое строительство, она имеет две стороны: сами работы и их документальное оформление. Да, перестройку придется еще и согласовать. Разбираемся, нужно ли разрешение на реконструкцию частного дома и как ее провести без штрафов и сносов.
Теперь достаточно уведомить
С августа 2018 года введен новый, уведомительный порядок проведения строительных работ.
Для проведения реконструкции застройщик, еще до начала строительных работ, должен направить в местную администрацию уведомление о планируемой реконструкции, проектную документацию с описанием параметров обновленного строения и его графического расположения на участке. Если это не будет противоречить правилам застройки, параметрам разрешенного строительства и другим обязательным требованиям, чиновники одобрят строительные работы (ст. 51.1 ГрК).
Другими словами, разрешение на реконструкцию частного дома заменили на уведомление. Если администрация посчитает, что ваши работы нарушают требования разрешенного строительства, вам будет направлено уведомление о несоответствии параметрам. Тогда план реконструкции придется корректировать или оспаривать уведомление администрации. Несмотря на новизну, уже существует практика успешного оспаривания, например, решение Каслинского городского суда Челябинской области № 2а-606/2018 от 04.12.2018.
Инструкция по реконструкции: 5 простых шагов
Не скажем, что новый порядок полностью устранил всю бюрократическую рутину, но улучшения очевидны. Да, стало проще и быстрее, и вы это заметите. Мы разобрали уведомительный порядок реконструкции ИЖС «по кирпичам» и делимся с ним с читателями.
Шаг 1. Подаем уведомление о планируемой реконструкции
Уполномоченным органом для согласования реконструкции является местная администрация. Обычно это местный департамент архитектуры и градостроительства, архитектурное управление или исполнительный комитет. В их адрес направляется уведомление о планируемой реконструкции, в котором указываются параметры обновленного здания. С образцом его заполнения можно ознакомиться здесь.
К уведомлению прикладываются документы на реконструкцию частного дома:
- выписка из ЕГРН на земельный участок;
- технический план дома;
- проект реконструкции (при наличии).
Уведомление можно подать лично, через МФЦ, региональный портал Госуслуг или отправить по почте. Госпошлина за это не взимается.
Шаг 2. Получение уведомления о согласовании
Хотя разрешение на реконструкцию частного дома теперь не требуется, проверку все же необходимо пройти. Причем дважды.
Администрация имеет 7 дней на проведение первой проверки. Необходимо убедиться, что планируемое строительство соответствует градостроительным и земельным нормам. По результатам проверки принимается решение о согласовании или отказе в согласовании, уведомление о котором направляется застройщику. Оно действительно в течение 10 лет и сохраняется при переходе права собственности.
Важно: если по истечении 7 дней (+ срок на пересылку) владелец дома не получил уведомления об отказе в согласовании, строительство считается одобренным автоматически и будет действовать также в течение 10 лет (п. 13 ст. 51.1 ГрК).
Шаг 3. Проведение строительных работ
Все строительные работы должны строго соответствовать описанию проекта в уведомлении. Не отклоняйтесь от него, иначе завершенная реконструкция не будет согласована.
Шаг 4. Заказ нового технического плана
После внесения изменений в конструкцию дома, необходимо отразить их в документах. Обратитесь к кадастровому инженеру и закажите новый технический план. Его стоимость составит от 5 до 20 тыс. рублей в зависимости от региона и тарифов инженера.
Шаг 5. Согласование реконструкции
В течение месяца после завершения строительных работ владелец направляет в управление повторное уведомление о завершении реконструкции. К нему прикладывается технический план и квитанция об оплате госпошлины за последующую постановку на кадастровый учет реконструированного объекта. Госпошлина уплачивается заранее.
В течение 7 дней после получения уведомления орган согласования проведет проверку реконструированного здания. Если все в порядке, он направит вам уведомление о соответствии и самостоятельно подаст заявление о постановке перестроенного объекта на кадастровый учет. Самостоятельно обращаться в Росреестр для этого не нужно.
На этом всё. Реконструкция завершена, и вы являетесь счастливым владельцем не только обновленного, но и надлежащим образом оформленного жилого дома. Порядок согласования реконструкции теперь достаточно прост. Если его игнорировать, будьте готовы к последствиям – вас могут обязать вернуть строению прежний вид или привести его в соответствие с требованиями законодательства. Это значит, что все придется перестраивать снова.
| Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Строительные требования к зданию с пристройкой
Параметры реконструируемого дома и его частей должны соответствовать действующим нормам строительства:
- 3 этажа, включая мансарду и цоколь
- 3 метра отступ от кадастровых границ
- Высота регулируется правилами застройки и землепользования (ПЗЗ). Например, для Московской области – 20 метров
- Итоговая площадь здания также устанавливается в ПЗЗ. Например, для Новой Москвы – 40% площади участка
Если хотя бы по одному из параметров здание не соответствует требованиям, для регистрации пристройки придется обращаться в суд.
Узнайте больше об отступах в статье.
Цены и сроки оформления реконструкции
Стоимость создания технического плана варьируется в зависимости от конечной площади здания. В среднем, оплата за объект площадью до 100 кв.м. составляет 15 000 ₽.
Оформление документов после визита инженера обычно занимает около двух недель. После подачи заявления в кадастровую палату, ответ будет получен через пять рабочих дней.
Общее время на легализацию может увеличиться из-за таких факторов, как:
- необходимость подачи уведомлений и согласований
- обращение в судебные инстанции
- приостановки регистратором в Росреестре
Топографическая съёмка
9990 руб.
Топографо-геодезические работы необходимы для проведения инженерных исследований, разработки ландшафтного дизайна, актуализации топографических карт, подготовки рабочих чертежей и планирования строительства.
Технический план
13990 руб.
Закажите технический план недвижимости, соответствующий законодательным требованиям. Мы качественно подготовим текстовую и графическую части документа, а также предоставим консультации по получению разрешений на строительство.
Кадастровое межевание территории
Стоимость: 13 990 руб.
При межевании земельному участку присваиваются координаты. В случае отсутствия регистрации земли в Росреестре могут возникнуть споры с соседями по поводу размещения построек и ограждений.
«Дачная амнистия»
«Дачная амнистия» — упрощенная процедура оформления права собственности на земельные участки и дачные дома.
Процедура распространяется на следующие категории:
- Дома, находившиеся в собственности до 30.10.2001, а земельные участки, подпадавшие под право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. «Дачная амнистия» также распространяется на наследников таких домов и собственников, которые не были первоначальными владельцами;
- Незастроенные земельные участки, чьи владельцы получили их по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, но дом должен быть построен для постоянного проживания до 14.05.1998.
Правила «дачной амнистии» постоянно меняются. С 01.07.2022 вступили поправки, согласно которым под «дачную амнистию» подпадают не только дома на участках для садоводства и ведения дачного хозяйства, но и дома на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и ведения личного подсобного хозяйства в пределах населенного пункта.
Если вы подходите под критерии «дачной амнистии», не проходили эту процедуру ранее и провели реконструкцию, то можете узаконить ее в упрощенном порядке.
Что нужно для оформления реконструкции дома через «дачную амнистию»:
- Технический план на реконструируемый объект, подготовленный кадастровым инженером;
- Документы о правах на землю;
- Оплата государственной пошлины — 350 рублей.
Документы можно отправить почтой с уведомлением о вручении, подать в МФЦ, Росреестре или в электронном виде. Росреестр примет решение в срок от 5 до 12 дней с момента подачи документов.
Сроки «дачной амнистии» регулярно продлеваются. В июле 2022 года ее продлили до 1 марта 2031 года.
На банкноте номиналом 20 шведских крон изображены Астрид Линдгрен и Пеппи Длинный Чулок.
Уведомление о реконструкции частного дома
С 1 марта 2019 года действует уведомительный порядок. Перед началом строительных работ заинтересованное лицо отправляет уведомление о реконструкции частного дома с описанием планируемых изменений (как изменится дом, его расположение на участке и т.д.).
Кроме уведомления, которое включает обязательные реквизиты, такие как сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, заявитель должен предоставить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю, если права не зарегистрированы в ЕГРН;
- документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика (при наличии).
На практике могут потребоваться выписка из ЕГРН, межевой план, градостроительный план земельного участка, технический план дома, проект реконструкции. Однако эти документы не указаны в перечне, определенном Градостроительным кодексом.
Уведомление о реконструкции подают в местную администрацию. Это можно сделать лично, через МФЦ, с помощью госуслуг или отправить почтой. Государственная пошлина за эту процедуру не взимается.
На практике уведомления рассматриваются комитетами архитектуры и строительства или непосредственно Исполкомом. Срок рассмотрения составляет до 7 рабочих дней, за исключением случаев, когда реконструкция планируется в пределах исторического поселения федерального или регионального значения. В таких случаях срок может быть продлен.
Если местная администрация укажет на несоответствие планируемых работ действующему законодательству, нужно будет устранить эти несоответствия. В случае уверенности в своей правоте можно обратиться в суд, обжаловав решение местной администрации.
Если местная администрация подтвердит, что реконструкция соответствует нормам закона, заявитель получает соответствующее разрешение. Оно действительно в течение 10 лет с момента выдачи и сохраняет свою силу даже при продаже объекта новому владельцу.
Срок действия разрешения на реконструкцию составляет 10 лет и остается в силе, независимо от изменения собственника объекта.
Следующие шаги
После получения разрешения следует проводить реконструкцию в полном соответствии с параметрами, указанными в уведомлении. Потребуется подготовить новый технический план, для чего необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
В течение месяца после завершения строительных работ заявитель должен подать уведомление о завершении реконструкции, приложив технический план объекта и квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 350 рублей. Эта квитанция необходима для регистрации реконструкции частного дома в Росреестре.
Также уполномоченный орган может потребовать дополнительные документы, такие как схематичное расположение реконструированного объекта.
Срок рассмотрения уведомления составляет 7 рабочих дней. Если все документы в порядке, уполномоченный орган направляет запрос в Росреестр для постановки объекта на кадастровый учет.
Существуют ограничения на строительство на садовых участках и участках ИЖС. Высота дома не должна превышать 20 метров и 3 этажей. Площадь не ограничивается, но при строительстве дома площадью более 500 квадратных метров потребуется разработка проектной документации, ее согласование, экспертиза и разрешение на ввод в эксплуатацию. Учитывайте эти параметры при проведении реконструкции.
Оформить реконструкцию можно посредством «дачной амнистии» или путем подачи уведомления о реконструкции в местную администрацию