Часто возникает желание оформить совместную собственность, касающуюся жилой недвижимости. Несколько людей могут приватизировать, приобрести, получить в дар или по наследству недвижимость. Однако законное владение долей и возможность распоряжаться ею становятся доступными только после регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости.
Для этого необходимо предоставить соответствующую документацию для подтверждения вашего права на долю и проверить наличие недвижимости в кадастре. Но первым шагом всегда должно быть получение согласия всех потенциальных собственников. В случае, если кто-то против раздела общей собственности на доли, единственным выходом может быть обращение в суд. При регистрации недвижимости существует множество тонкостей, учесть которые порой возможно только при помощи юристов.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность представляет собой имущество, которым владеют все совместно, но с указанием доли каждого. Данная доля может быть физической (как, например, часть дома или комната в квартире), однако чаще всего она является идеальной, то есть абстрактной. Такой доли существует лишь на бумаге и указывается в виде дроби: 1/2, 1/3. В соответствии с Гражданским кодексом доли равны, однако соглашением можно изменить их пропорции на любое усмотрение. В случае возникновения спорных ситуаций, размер долей определяется судом.
В Росреестре необходимо зарегистрировать недвижимость, чтобы она была зафиксирована и было подтверждено ваше право на нее. Это можно сделать одновременно и по упрощенной процедуре. Чтобы оформить ОДС, нужно соблюсти три условия.
Прежде всего, необходимо добиться согласия всех будущих владельцев или получить его через судебный порядок. В некоторых случаях можно оформить такие соглашения только нотариально в соответствии с законодательством. Однако, начиная с 31 июля 2019 года, вступив в силу Федеральный закон № 76 от 1 мая 2019 года, для большинства сделок с долями больше не требуется участие нотариуса.
Во-первых, обязательным условием является обеспечение наличия уникального номера и внесение недвижимости на кадастровый учет в ЕГРН. Если недвижимость еще не была зарегистрирована там, необходимо выполнить эту процедуру. Возможно, многоквартирные дома уже присутствуют в кадастре, но у вас может возникнуть проблема с домом в деревне или дачным домиком, которые были переданы вам по наследству. В таком случае необходимо подать соответствующее заявление и пригласить кадастрового инженера. Без актуальной регистрации недвижимости на кадастровом учете права на нее не будут зарегистрированы.
В третьих, требуются документы, подтверждающие право на собственность. Иными словами, это документы, которые дают основание для оформления части жилья в собственность (они называются основными документами). Конкретные документы зависят от способа приобретения. Варианты могут быть следующими:
- соглашение о покупке и продаже;
- соглашение о передаче в частную собственность;
- дарственная;
- завещание;
- Постановление суда о признании собственности на недвижимость.
Возникает общее собственное право, когда имущество делится на части. Это может произойти по соглашению владельцев (добровольно или через суд) или через заключение брачного договора в случае раздела имущества между супругами.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Для покупателей ОДС необходимы услуги нотариуса в случае, если они являются супругами, так как согласно закону все их имущество является совместным. Если они желают зарегистрировать свое владение долевыми долями, им требуется прописать это в брачном контракте, который заключается только с участием нотариуса. Что касается сделок по купле-продаже долевой недвижимости, то ограничения, в основном, относятся к продавцам, то есть возможности ее отчуждения.
С начала июля 2019 года вступила в силу новая редакция Закона о регистрации недвижимости, которая отменила необходимость нотариального удостоверения определенных сделок. Теперь продажа недвижимости, находящейся в Обществе долевого строительства, может осуществляться без участия нотариуса, путем подачи простого письменного заявления. Однако это возможно только при условии, что передача собственности будет оформлена одной сделкой, то есть все доли владельцев будут продаваться одновременно.
Дарственные акты, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия или необладающие полной дееспособностью, обязательно подлежат нотариальному удостоверению.
Если вы просто изменяете пропорции долей между теми же владельцами, то не требуется нотариальное оформление. Например, если у двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях можно также оформить соглашение о приобретении доли в недвижимости без нотариуса, если это:
- Продажа собственности на все семейство;
- приобретение имущества у индивидуального владельца;
- Приобретение жилища у супружеской пары, являющейся совладельцами квартиры.
Если в вашем конкретном случае невозможно обойтись без нотариального заверения, то данный документ включается в общий перечень необходимых для оформления ОДС. В настоящее время необходимо оплатить государственную пошлину и приложить квитанцию к комплекту документов.
Как платить госпошлину?
Все лица, которые регистрируют своё право собственности на жилую недвижимость, обязаны уплатить государственную пошлину. Освобождены от этого обязательства только граждане, признанные малоимущими в соответствии с законом. Если речь идет о детях до 14 лет, то их родители должны оплатить пошлину от своего имени. В случае, если дети находятся в возрасте от 14 до 18 лет, оплату следует производить от их имени.
В настоящее время госпошлина составляет 2000 рублей для всех покупателей. Требуется уплачивать каждому от своего имени в соответствии с долей в собственности. Например, если ваша доля составляет 1/4, то вам придется заплатить 500 рублей, умножив стоимость на 1/4 (2000 * 1/4 = 500 рублей).
Приобретая недвижимость с прилегающей территорией, необходимо иметь отдельный документ для каждого объекта. Стоимость государственной пошлины за земельный участок зависит от его категории: 350 рублей для земель сельскохозяйственного назначения, владения личным хозяйством и под индивидуальное жилищное строительство, 2000 рублей — для участков, расположенных в населенных пунктах.
В общем комплекте документов должны находиться квитанции об уплате пошлины на имя каждого наследника, которые составляют 2000 рублей каждая. Были учтены также отдельные пошлины для получения собственности через дарение и наследование.
Самостоятельно оплатить пошлину возможно, информацию о реквизитах можно найти на официальном сайте Росреестра. Однако, более удобно это сделать при подаче заявления в Многофункциональный центр государственных услуг. Согласно законодательству, вы имеете право отложить оплату до 5 дней. В случае отказа в приеме документов, процесс регистрации не будет начат до момента уплаты необходимой суммы пошлины.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Осуществление процедуры регистрации права собственности лежит в компетенции Росреестра. В случае наличия его филиала в вашем населенном пункте, вы можете подать заявление непосредственно туда. Кроме того, существует возможность оформить заявку онлайн через официальный веб-сайт данного ведомства. Тем не менее, из-за сложности самостоятельного учёта всех необходимых документов, данным способом пользуется немногие. Обычно все формальности выполняются через МФЦ.
Прибытие всех будущих владельцев с необходимым набором документов является обязательным. Данный набор включает в себя:
- Для взрослых лиц, достигших 14-летнего возраста, требуется предоставить паспорт, а для детей до 14 лет — свидетельство о рождении.
- документы, подтверждающие владение имуществом;
- документ, подтвержденный нотариусом, о согласии
- в случае наличия судебного разбирательства рассматривается решение суда относительно принадлежности доли
- документы о внесении денежных средств в государственную казну в качестве платы за оказание государственных услуг.
Заявление оформляется и подписывается в МФЦ. Сотрудник МФЦ примет у вас документы (за исключением удостоверений личности) по списку, составленному заранее, и выдаст вам удостоверение о приеме. Согласно данному удостоверению, вы получите документы обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей информацию о владении вами недвижимостью.
Согласно законодательству, Многофункциональный центр предоставляет выписку в течение не более 9 дней. В случае, если заявление было подано в отделении Росреестра, время ожидания сокращается до 7 дней, а при предоставлении предварительного удостоверения у нотариуса – до 3-5 дней.
Каждому участнику процесса выдаются выписки. С момента, когда запись внесена в ЕГРН, все становятся полными хозяевами своих долей в общей долевой собственности. Теперь каждый физическое лицо должно отдельно платить налог на имущество, пропорционально своей доле в ОДС.
Доверьте решение данной задачи профессионалам. Адвокаты выполнят ваш заказ по указанной вами цене. Вам не потребуется изучать все законы, читать множество статей и самостоятельно разбираться в данном вопросе.
Ваши юридические вопросы будут решены профессионалами.
Покупка жилья супругами: что нужно учесть
В соответствии с законом, имеется возможность зарегистрировать квартиру на одного из супругов, либо совместно без выделения долей, либо в долевую собственность. Один из самых простых вариантов – оформить жилое помещение на одного человека. Такой подход позволит сэкономить время второго супруга без каких-либо потерь для него.
С позиции юридического оформления, квартира, приобретенная в период брака, рассматривается как общее имущество. Независимо от того, кто из супругов подписал договор и чей статус владельца оформлен на документах, оба супруга будут обладать равными правами на данный жилищный объект.
Есть несколько случаев, которые нарушают данное правило. Например, если:
- Муж и жена подписали соглашение о браке, в котором оговорены измененные условия владения недвижимостью и другими имущественными ценностями.
- Один из супругов стал обладателем предмета в результате щедрого подарка или наследственного приобретения, и это произошло даже в случае, если брак был заключен до того, как собственность была формально оформлена.
- Какое-то время назад один из супругов использовал государственные субсидии для приобретения собственного жилья.
Как купить жилье без нотариального согласия супруга
Если вы приобретаете недвижимость, вы можете обойтись без необходимости оформления нотариального разрешения.
- Супружеская пара заключила брачный договор, в котором четко определены условия владения имуществом, приобретенным во время брака.
- Одним из супругов была предоставлена доверенность вторым супругом для оформления сделки купли-продажи.
Эксперт-проверка – сервис, который способен осуществить проверку подлинности доверенности и предоставить информацию о других возможных рисках, связанных с приобретением недвижимости. Этот инструмент автоматически собирает данные о собственниках и объекте из официальных источников, что делает его полезным для риелторов и юристов.
Как оформить недвижимость дешевле
Самой экономически выгодной стратегией будет создание общего собственничества, так как в этом случае не требуется участия нотариуса при заключении договора.
Если желаете сформировать общую долевую собственность, необходимо заверить договор купли-продажи у нотариуса. Простое письменное соглашение подобного рода специалисты Росреестра принимают только при наличии брачного контракта, что потребует дополнительных финансовых затрат.
Необходимо учитывать возможные расходы, связанные с делением имущества после развода. Бывшие супруги могут изменить право собственности на долю в соглашении об окончании режима совместной собственности. Однако стоит понимать, что для этого требуется согласование, особенно в отношении размера долей. Иногда раздел имущества после развода может стать дорогим, поэтому рекомендуется задуматься о регистрации долевой собственности в момент ее приобретения.
Как продавать квартиру, купленную в браке
Если муж или жена приобрели жилье в ходе брака, в соответствии с законом (в соответствии со статьей 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), это считается совместной недвижимостью. Для того, чтобы один из супругов имел возможность продать такую квартиру, ему необходимо получить согласие другого супруга на совершение сделки. Данный документ должен быть удостоверен нотариусом и предоставлен вместе с пакетом документов при регистрации права собственности. В противном случае, если сторона, не согласная с продажей квартиры, узнает о такой сделке, она вправе потребовать ее аннулирования и восстановления своего права на данный объект. У нее есть год на то, чтобы воспользоваться этим правом, начиная с момента уведомления о продаже.
Осуществляйте электронные регистрации через платформу Контур.Реестро. Наш сервис официально сотрудничает с Росреестром и гарантирует безопасность передачи данных по защищенному каналу связи. Получайте электронные подписи участников сделки непосредственно во время самой сделки, и это включено в стоимость услуги.
Когда согласие на продажу не требуется
если супруг является единственным собственником недвижимости, ему не требуется согласие от второго супруга для проведения сделки.
- По соглашению о подарке, он стал обладателем жилого помещения.
- Ему досталась недвижимость после смерти родственника.
- При приобретении жилья строится аргументация на основе переводов денежных средств с чекового счета, принадлежащего дарителю, а также с личного счета одного из супругов, которые были унаследованы или предоставлены в дар.
- Супруги решили оформить соглашение о браке, в котором определили правила распределения совместного имущества.
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья супругами
Всякий человек, который уплачивает налог на доходы физических лиц из своей заработной платы, может получить имущественный налоговый вычет. При совместной приобретении жилья оба супруга имеют возможность вернуть уплаченный налог.
При покупке недвижимости государство обязано возвратить налогоплательщику 13% от стоимости приобретения, но не более чем 13% от суммы в 2 миллиона рублей. То есть максимальная сумма возврата составляет 260 000 рублей. В случае приобретения квартиры по ипотеке, отдельно возвращается 13% от уплаченных процентов банку. Здесь максимальная сумма возврата выше — каждый, кто взял ипотеку, может вернуть налог с суммы в 3 миллиона рублей. И это уже составляет 390 000 рублей.
Такса, удерживаемая при покупке жилой площади
Оба супруга имеют право на получение имущественного налогового вычета, независимо от формы оформления сделки. Когда возвращают уплаченный НДФЛ обоим супругам:
- когда возрастает доход семьи.
- Существует возможность достигнуть максимальной суммы значительно быстрее.
Супруги Сергей и Людмила решили приобрести двухкомнатную квартиру в ипотеку. Ежемесячный доход Сергея составляет 60 000 рублей. В течение года он должен уплатить налог на доходы физических лиц в размере примерно 93 000 рублей. Чтобы вернуть свои законные вычеты, Сергею понадобится три года. Однако, если Людмила также оформит возврат налога, имея доход в размере 40 000 рублей, семейный бюджет увеличится на 62 000 рублей, которые Людмила заплатила в виде налога в течение года, а полную сумму возврата семья получит уже на второй год.
Кроме того, при совместной декларации на возврат налога на доходы физических лиц (НДФЛ), если оба супруга возвращают НДФЛ, сумма имущественного вычета увеличивается вдвое. Важно отметить, что лимит в размере 260 000 рублей является индивидуальным и применяется к каждому супругу отдельно, а не к совместному имуществу. Таким образом, если стоимость приобретаемой квартиры составляет более 2 млн рублей, то возврат налога может быть осуществлен при сумме покупки от 4 млн рублей. Необходимо отметить, что для получения данного вычета каждый из супругов должен подать свою декларацию на имущественный налоговый вычет.
Дмитрий и Оксана приобрели квартиру стоимостью 3 миллиона рублей. Максимальная сумма возврата налога, которую они могут получить, составляет 390 000 рублей. Однако они должны совместно подать заявление на возврат, так как общая сумма превышает лимит, установленный для каждого из них в отдельности. При дележе возврата супруги могут выбрать любую пропорцию. Если останутся неиспользованные средства, их можно перенести на покупку другого недвижимого объекта. Валерий и Елена потратили на жилье более 4 миллионов рублей и имеют право на максимальный возврат в размере 520 000 рублей. Это максимальная сумма, которую двое покупателей могут получить. Однако, если они решат приобрести другую недвижимость, они не смогут воспользоваться этим вычетом.
Необходимо учесть следующее: в случае, когда один из супругов не может воспользоваться возможностью вычета в настоящий момент, он впоследствии сможет это сделать, как только у него появятся налогооблагаемые доходы. Кроме того, супруги имеют право в любое время воспользоваться вычетом или перераспределить сумму возврата налога между собой.
Вычет суммы процентов от общей стоимости ипотечного кредита
Если возможно использовать недополученную сумму налогового вычета для покупки другого объекта, то с процентами по ипотечному кредиту обстоит все по-другому. Имущественный вычет за проценты по ипотеке предоставляется только на один объект, и его остаток не переносится на другое жилье. Мы не рекомендуем делить этот вычет. Каждый из супругов должен самостоятельно получить наибольшую возможную сумму, даже если это потребует большего времени.
Евгений и Жанна решили приобрести квартиру с помощью ипотеки. Переплата по процентам за 15 лет составила 2,3 миллиона рублей. Им пришлось разделить налоговый вычет по процентам. Евгений получил 150 тысяч рублей, а Жанна — 149 тысяч. Позднее, они решили купить еще одну квартиру с помощью ипотеки, однако ни один из супругов не смог воспользоваться имущественным налоговым вычетом по процентам банка. В данной ситуации было бы гораздо выгоднее, если бы только Евгений заявил о праве на вычет с первой покупки, так как сумма вычета не превышала максимально возможную. А во второй раз его супруга могла бы воспользоваться вычетом. Из-за этой ошибки семейный бюджет может потерять до 390 000 рублей.
Возможностей распределения вычета по ипотечным процентам нет ограничений, даже если основной имущественный вычет был использован для приобретения жилья. Для этого нужно подать заявление в налоговую. Важно то, что распределение не зависит от того, чьим именем оформлен кредит и кто производит платежи. Таким образом, жена может выплачивать кредит, а муж получать вычет.
Не забывайте о всех аспектах, которые следует учесть при покупке жилья с мужем или женой, и проводите сделки, избегая спонтанных финансовых убытков.