Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время достаточно развит, однако многие покупатели игнорируют риски подобных сделок, полагаясь на советы специалистов и кредиторов.

Это может привести к серьезным неприятностям, вплоть до потери приобретенного имущества без возможности возврата инвестиций.

В данной статье рассматриваются наиболее распространенные ошибки покупателей при приобретении коммерческой недвижимости.

Законные требования супругов

Имущество, приобретенное во время брака, является совместной собственностью супругов, если не указано иное в брачном контракте. После развода супруг вправе оспорить сделку по распоряжению этим имуществом, если докажет, что другая сторона знала о супружеской собственности. Сведения о браке в паспорте являются достаточным подтверждением такого знания.

Например, в одном случае суд признал сделку недействительной из-за отсутствия нотариального согласия супруга (Ставропольский краевой суд, дело №33-8650/16).

Чтобы избежать подобных проблем, требуйте предоставления нотариального согласия супруга на распоряжение имуществом или заявления об отсутствии зарегистрированного брака.

Риски предыдущих сделок с активами

Многократная перепродажа недвижимости за короткие промежутки времени, сделки между родственниками, бизнес-партнерами или юридическими лицами, в которых продавец имеет интерес, может повлечь дополнительные риски для покупателя.

Даже если ваша сделка проведена законно, собственность может быть оспорена в пользу третьих лиц, с которыми она была связана предыдущими сделками. Передача собственности по заниженной цене или безвозмездно также может стать основанием для оспаривания права собственности.

Например, недвижимость была истребована из-за признания предыдущих сделок недействительными (постановление АС ЦО от 29.11.2016 по делу №А54-6256/2011).

Ослабления воли и нарушения полномочий

Собственность принадлежит тем, кто не осознает последствий своих действий и не в состоянии управлять ими. Приобретение недвижимости по доверенности требует особого внимания к статусу собственника. При приобретении имущества у юридического лица необходимо учитывать ограничения на полномочия его руководителя. Оспаривание сделок может происходить из-за нарушений прав совершающего их лица.

Апелляционное решение ВС Чувашской республики (от 6 апреля 2015 года, дело № 33-1334/2015) признало недействительным договор из-за использования психического заболевания ответчика в момент заключения сделки. Решением АС СЗО (от 14 июня 2016 года, дело № А56-61016/2014) была признана недействительность сделки по продаже земельного участка и здания из-за ограничений на права руководителя.

Как избежать подобных ситуаций? Получите подтверждение отсутствия собственника в регистрационных документах психоневрологического диспансера, заключите нотариальное соглашение, и если сделка осуществляется через представителя, требуйте нотариально заверенную доверенность за день-два до сделки в случае невозможности прямого общения с собственником по каким-либо причинам.

Важно отметить, что заключение сделки через риэлтора не устраняет указанные риски, поскольку риэлторы не проверяют чистоту истории объекта, наличие требований третьих лиц или действительную волю собственника. Задача риэлтора – осуществление сделки и получение вознаграждения за поиск покупателя. Банки, выдающие кредиты на покупку недвижимости, чаще заинтересованы в законности сделки, но редко проводят проверки истории правопереходов.

Проверка законности сделки – отдельная услуга высококвалифицированных специалистов с обширным опытом, включая судебный, готовых защищать интересы покупателя в процедуре признания сделки недействительной.

Пять
2. Покупатели не принимают во внимание специфику приобретаемой недвижимости. Обычно в ЕГРН указаны данные об ограничении прав и обременении здания или помещения. Если здание сдано в аренду, новый собственник не сможет разорвать договор аренды, если это не предусмотрено условиями самого договора. Аналогичная ситуация и с сервитутом (право ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием или сооружением). Если недвижимость обременена сервитутом, снять его будет непросто. Уже на этапе сделки необходимо подумать, не создадут ли в будущем третьи лица препятствия в использовании купленного здания или помещения.

Торговая компания приобрела несколько нежилых помещений на территории крупного завода. Проезд к ним осуществлялся только через заводскую территорию. Спустя время на заводе сменилось руководство. Новая администрация не предоставила компании свободный доступ к помещениям. Покупателю пришлось обращаться в суд, чтобы установить сервитут проезда по земельному участку, принадлежащему заводу. Подобные дела могут рассматриваться в судах от трех месяцев до года и обойдутся в сумму от 150 000 до 1 млн руб. Покупателю следовало бы вместе с договором купли-продажи заключить с продавцом соглашение о сервитуте.

3. Покупатели не учитывают разрешенное целевое использование земельного участка. Предприниматель приобрел магазин, но не обратил внимания на то, что земельный участок, на котором находится здание, не стоит на кадастровом учете. По закону собственники недвижимости, расположенной на земельных участках государственной или муниципальной собственности, обязаны арендовать или приобретать этот участок в собственность. Поэтому покупателю пришлось заниматься межеванием земли, постановкой участка на кадастровый учет и оформлением прав. Процесс занимает примерно полгода и стоит в среднем 1 млн руб.

Разрешенный вид использования земельного участка играет важную роль. Приобретая здание, предназначенное для жилья, с целью переоборудования его в гостиницу, необходимо учесть, что придется менять вид разрешенного использования земельного участка и сравнить затраты на эту процедуру с ожидаемой выгодой.

Предпринимательница купила нежилое помещение в жилом доме для открытия пекарни. Однако строительные нормы не рекомендуют размещать пекарни в многоквартирных домах. Переоборудование нежилого помещения под пекарню требует получения разрешений, проведения канализации, вентиляции и электроснабжения. У покупательницы не хватило средств на это, и ей пришлось открыть продуктовый магазин, несмотря на наличие аналогичных магазинов поблизости.

4. Покупатели не проверяют полномочия представителей продавца. Производственная компания приобрела здание, заключив сделку с генеральным директором другой фирмы. Однако один из учредителей продавца оспорил сделку в суде, утверждая, что здание было продано без должного одобрения общим собранием участников общества. Суд признал сделку недействительной.

Поэтому всегда следует проверять учредительные документы продавца и решения участников общества об одобрении крупной сделки, чтобы удостовериться в полномочиях лица, подписывающего договор купли-продажи.

5. Покупатели не всегда сверяют физические характеристики с технической документацией. Компания приобрела двухэтажное здание. Через полгода после покупки государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости провела проверку здания и установила, что второй этаж был возведен без разрешения на реконструкцию. По закону не имеет значения, что покупатель сам ничего не строил, а приобрел здание в таком состоянии. Госорган обратился в суд с иском о сносе самовольно реконструированного объекта. Здание в суде удалось отстоять, но собственник потратил несколько миллионов рублей на юристов и судебную строительную экспертизу. Поэтому перед сделкой покупателю всегда нужно проверять всю техническую документацию: план БТИ, экспликацию, технический паспорт, разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?

Прежде чем заключать сделку по покупке коммерческой недвижимости, необходимо провести ряд проверок, касающихся как самого объекта, так и продавца. В первую очередь, стоит обратить внимание на следующие аспекты:

личность владельца – нужно убедиться, что человек, представляющийся собственником коммерческой недвижимости, действительно является таковым, а также имеет ли он право распоряжаться объектом;
наличие обременений – даже если права владельца на объект подтверждены, он может находиться под арестом или быть залогом по незакрытому кредиту. В этом случае сделку заключать нельзя – она может быть легко оспорена;
права третьих лиц – часто у коммерческой недвижимости есть несколько совладельцев, и продажа объекта возможна только с их согласия. Также права третьих лиц могут быть нарушены, если процедура перевода объекта из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями;
история операций с данным объектом недвижимости – необходимо убедиться, что предыдущие сделки с недвижимостью выполнялись в рамках законодательства, иначе это может стать причиной обжалования договора в суде и его расторжения;
финансовая состоятельность продавца – даже если все документы при покупке коммерческой недвижимости в порядке, но продавец испытывает финансовые трудности и потенциально может быть признан банкротом, от сделки лучше отказаться, поскольку кредиторы впоследствии могут оспорить все сделки обанкротившегося, в том числе и продажу недвижимости;
соблюдение строительных и других норм – особенно важно при покупке нового объекта у застройщика. Компания должна предоставить все необходимые документы и заключения соответствующих служб, подтверждающие, что все работы выполнены в соответствии с требованиями и нормами, чтобы у владельца не возникли проблемы с проверяющими органами или при эксплуатации недвижимости.

Провести полную и глубокую проверку объекта перед покупкой сможет только опытный и профессиональный адвокат по вопросам недвижимости, специализирующийся в подобных вопросах. Его помощь станет незаменимой и минимизирует все риски при заключении сделки.

Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?

Законодательство не запрещает покупку коммерческой недвижимости физическим лицом, при этом покупателю не нужно регистрироваться как индивидуальному предпринимателю. Однако, принимая решение о покупке коммерческой недвижимости, будучи физическим лицом, важно знать о следующей особенности: если вы состоите в браке, коммерческая недвижимость, вне зависимости от назначения, будет считаться совместно нажитым имуществом и, следовательно, подлежит разделу при разводе.

Для юридических лиц и ИП такого правила нет – объект идет на баланс предприятия, а не физического лица. В остальном никаких ограничений нет, и если эти условия вас устраивают, физическое лицо может смело приобретать коммерческую недвижимость.

Нужна помощь при покупке коммерческой недвижимости?

Проконсультируйтесь с адвокатом: +7 (499) 978-65-95

Налоги при покупке коммерческой недвижимости: кто и сколько платит?

При заключении сделок купли-продажи необходимо уплачивать налоги. Если продавцом является физическое лицо, не зарегистрированное как ИП, то оно всегда платит налог по фиксированной ставке – 13% от стоимости объекта. Для юридических лиц и физических лиц, зарегистрированных как предприниматели, налог на продажу коммерческой недвижимости определяется в зависимости от общей ставки налогообложения (например, для тех, кто находится на УСН, ставка составляет 6% от суммы сделки).

Кроме того, продажа недвижимости юридическим лицом проходит по соответствующим строкам баланса как прибыль, поэтому дополнительно облагается налогом на прибыль согласно используемой системе налогообложения. Налог начисляется только на разницу между балансовой стоимостью объекта и его ценой по сделке купли-продажи.

Покупатели платят налог только в том случае, если приобретают недвижимость у юридических лиц. В этом случае речь идет о 18% НДС, которая добавляется к стоимости недвижимости продавцом.

При покупке коммерческой недвижимости важно учитывать множество нюансов и помнить о возможных «подводных камнях». Чтобы обезопасить сделку, рекомендуется обратиться к опытному адвокату.

Филипп Покровский

Рассказываем, как правильно провести сделку с коммерческой недвижимостью.

Что относится к коммерческой недвижимости

Коммерческой называют нежилые площади, которые можно использовать для предпринимательской деятельности. Например, открыть магазин, офис, хостел или парикмахерскую; обустроить склад или производственный цех.

Ирина Егорова

узнала, как работать с коммерческой недвижимостью

Коммерческую недвижимость подразделяют на виды:

свободного назначения — нежилые здания и помещения, в которых можно обустроить кафе, магазин, склад, гостиницу;
торговая — магазины, торговые и торгово-развлекательные центры, аптеки;
офисная — бизнес-центры, офисы;
индустриальная — склады, базы, производственные здания, АЗС;
апартаменты — нежилая недвижимость по типу квартиры, которую можно сдавать в аренду;
социальная — спортивные, медицинские и детские центры, дома престарелых, салоны красоты;
земельные участки под промышленность.

Сделки с коммерческой недвижимостью могут заключать организации и частные лица. Собственник имеет право использовать площадь под свой бизнес, сдавать в аренду, заложить банку или перепродать.

Цена коммерческой недвижимости во многом зависит от инвестиционной привлекательности. Например, магазины на первом этаже в центре города стоят дороже — здесь больше потенциальных покупателей, поэтому выше спрос на торговые площади.

Меньше всего ценятся помещения в подвале и на цокольном этаже. В таких помещениях часто бывает высокая влажность и неприятные запахи, а посетителям неудобно спускаться по крутой лестнице.

Какие документы нужны для сделки

Перечень документов, если продавец — организация

Выписка из ЕГРЮЛ. Владельцы компании в любой момент могут внести изменения в госреестр, поэтому документ действует один день. Выписку из ЕГРЮЛ лучше заказывать дважды: первый раз — когда нашли подходящую площадь, второй — в день сделки.

В документе указывается, работает ли организация на момент запроса. Если компания прекратила существование, сделку с ней заключать нельзя. Также по выписке можно узнать, кто является директором организации и уполномочен заключать договоры.

Нотариальная доверенность. Договор купли-продажи должен подписать директор. Но иногда вместо него сделку сопровождает другой сотрудник. Это возможно, если у него есть доверенность.

Для продажи недвижимости необходимо получить доверенность у нотариуса.

Убедитесь, что в доверенности указаны:

место и дата оформления;
срок действия;
данные о доверителе и поверенном — Ф.И.О., гражданство, место проживания, паспортные данные.

В доверенности должно быть прописано, что сотрудник, действующий от лица компании, имеет право представлять интересы организации-собственника в сделке с недвижимостью: собирать и запрашивать необходимые документы, подписывать договоры, сдавать документы в органы государственной регистрации, получать деньги. Иногда в доверенности указывается сумма сделки.

Проверить подлинность доверенности можно бесплатно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого в поисковой строке сервиса вводят реестровый номер, дату выдачи и фамилию нотариуса.

Устав компании. Необходимо проверить, не прописаны ли в Уставе ограничения на продажу имущества фирмы. Бывает, что директору необходимо получить согласие учредителей, чтобы заключить сделку.

Бухгалтерский баланс за последний отчетный период. Документ проверяют, чтобы проанализировать финансовое состояние компании. Например, чистые активы с отрицательным значением показывают, что кредитные средства превышают собственные. Организация с такими показателями может находиться на грани банкротства или в стадии ликвидации. Если заключить сделку с банкротом, кредиторы могут аннулировать сделку через суд.

Справка о крупности сделки. Когда цена или балансовая стоимость объекта превышает 25% общей стоимости активов компании, сделка считается крупной. Ее можно проводить с согласия учредителей.

Решение совета директоров о продаже недвижимости. Документ необходим, если у компании несколько владельцев.

Паспорт директора и документ о его назначении. Вид документа о назначении директора зависит от количества учредителей. Если учредитель один — компания прилагает копию решения о назначении директора, если несколько — копию протокола собрания.

Хотите работать в крупном и надежном агентстве?

Оставьте свой телефон, чтобы записаться на собеседование

Перечень документов, если продавец — частное лицо

Частный продавец должен предоставить паспорт и нотариальное согласие супруга на сделку. Если недвижимость продает индивидуальный предприниматель, он дополнительно предоставляет выписку из ЕГРИП.

Перечень документов на коммерческую недвижимость

Выписка из ЕГРН о праве собственности и отсутствии обременений — ее можно заказать в МФЦ, на «Госуслугах» или на сайте Росреестра.
Документ, на основании которого появилось право собственности, — договор купли-продажи, дарения, мены, долевого участия или судебное решение.
Разрешение на строительство и акт о вводе в эксплуатацию — документ нужен для новостроек.
Технический паспорт и кадастровый план.
Договоры с арендаторами.
Квитанции об оплате коммунальных платежей за последний месяц.
Договоры с работниками — охранником, уборщицей, дворником.
Договоры с обслуживающими компаниями — о вывозе мусора, с охранной организацией, поставщиками электроэнергии, воды и отопления.
Оценочный отчет. Документ необязательный, но с ним проще определить рыночную стоимость объекта. Если в помещении незаконная перепланировка, оценщик укажет это в отчете.

Выписку из ЕГРН можно получить онлайн. На сервисе нужно авторизоваться через Госуслуги, ввести в поисковую строку кадастровый номер или адрес объекта и оплатить услугу. Цена единая для организаций и частных лиц — 350 ₽.

Договор купли-продажи. Можно использовать типовой договор купли-продажи недвижимости. Дополнительно в бланке договора указываются реквизиты компании продавца и покупателя: название организации, ИНН, КПП, ОГРН, дата регистрации, юридический адрес, должность и Ф. И. О. подписанта. Если одна из сторон действует на основании доверенности — это тоже отражается в договоре.

Цену недвижимости можно указать за весь объект или за один квадратный метр. Также прописывается порядок взаиморасчетов — оплата полностью или частями, перевод на расчетный счет или аккредитив.

В договоре купли-продажи нельзя занижать стоимость недвижимости. Если сделку по каким-то причинам аннулируют, покупателю вернут сумму, указанную в документе.

Можно заключить предварительный договор купли-продажи.

Если сделка затягивается, например, покупателю нужно время, чтобы найти всю сумму — можно оформить предварительный договор. Покупатель передает аванс или задаток, деньги переводятся через аккредитив или расчетный счет организации. После этого продавец резервирует объект недвижимости и снимает его с продажи.

Тексты предварительного и основного договоров должны совпадать. Но в предварительном дополнительно указывается, в какой срок стороны обязуются заключить основной договор. Если конкретный период не указан, его считают равным одному году. Если основной договор заверяют у нотариуса, аналогично поступают и с предварительным.

Если одна из сторон, заключивших предварительный договор, уклоняется от сделки, вторая сторона может обратиться в суд. Тогда основной договор вступит в силу принудительно — по решению суда.

Как купить нежилое помещение физическому лицу

Для инвестирования в коммерческую недвижимость достаточно иметь на руках паспорт и необходимую сумму денег. Никакой дополнительный статус не требуется. Все подробности можно узнать здесь — в этой статье мы рассказываем об основных правилах при покупке нежилых помещений физическими лицами.

Можно ли взять ипотеку

Когда речь идет о коммерческой ипотеке, банки отказываются сотрудничать с физическими лицами. Получить кредит на покупку нежилого помещения могут только организации или индивидуальные предприниматели — поэтому если вы не хотите оформлять ни один из этих статусов, приобрести желаемый объект получится только на свои деньги или с помощью займов от других людей.

Покупаем коммерческую недвижимость в три шага

Выбираем и оцениваем объект

Первый аспект, который нужно оценить — это локация. Если бизнес зависит от привлечения транзитного трафика, потребуется найти место с высокой проходимостью. Окна и двери помещения при этом должны выходить на улицу, чтобы можно было обустроить витрину.

Если с локацией все в порядке, переходим к следующему пункту — технической оснащенности объекта. Она должна соответствовать требованиям бизнеса, который вы планируете вести или ваши арендаторы. Например, продуктовому магазину нужно больше электроэнергии для работы всех холодильников и морозильных камер — не менее 25 киловатт. А клинике или лаборатории, помимо электричества, понадобятся более крепкие полы, чтобы выдержать высокую концентрацию тяжеловесной аппаратуры.

Проверяем объект

В первую очередь важно убедиться, что вы ведете переговоры с настоящим владельцем помещения. Для этого запросите у контрагента одно из следующих подтверждений:

Любой документ, подтверждающий право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о получении наследства, договор дарения или, например, инвестиционный договор. Все бумаги должны быть с отметкой Росреестра.
Выписка из ЕГРН. В ней содержится вся ключевая информация об объекте, включая данные о его текущем владельце. Заказать эту выписку можно и самостоятельно — для этого вам понадобится кадастровый номер помещения.

Выписка из ЕГРН поможет вам узнать, есть ли на объекте обременения, такие как арест имущества, ипотека или долгосрочная аренда. Также важно учитывать возможность банкротства продавца. Чтобы убедиться в надёжности контрагента и не потерять приобретённое имущество, используйте данные из картотеки арбитражных дел или банка данных исполнительных дел. Наличие значительных долгов, сопоставимых с ценой объекта, должно вызывать тревогу. При ведении переговоров с юридическим лицом закажите выписку из ЕГРЮЛ и убедитесь, что договор подписывает руководитель или его представитель, а также что на сделку дали согласие все совладельцы помещения.

Оформление договора купли-продажи нежилого помещения

Договор подготавливают и передают на подписание обеим сторонам. Затем покупатель и продавец подают заявление на регистрацию перехода права собственности — это можно сделать через МФЦ или в одном из отделений Росреестра. Сделка завершается только после того, как данные о новом владельце появятся в ЕГРН. Более подробную информацию о покупке коммерческой недвижимости можно найти в нашей статье — рекомендуем ознакомиться с ней, чтобы понять все аспекты процесса.