Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Определение стоимости земли по кадастру — это процесс, основанный на масштабной оценке, то есть на расчетах по специальным формулам.

Когда речь идет о приобретении недвижимости, желательно, чтобы кадастровая стоимость была примерно равна рыночной. Она может служить первичным ориентиром для определения справедливой цены продавца на землю. Путем сравнения цены продавца с кадастровой стоимостью можно определить, не является ли предлагаемая цена завышенной или заниженной.

В данной публикации будет освещена тема определения кадастровой стоимости, методы ее получения и вопрос о ее всегда лишь объективности.

Оповещение Т-Ж об объектах недвижимости

Как определяется кадастровая стоимость земельного участка

и параметров, таких как местоположение, площадь, инфраструктура, а также средняя стоимость недвижимости в данном районе. Оценка земельного участка позволяет определить его рыночную стоимость и использоваться в различных целях, таких как продажа, аренда или налогообложение. Ответственность за проведение массовой оценки земель лежит на государственных органах, что обеспечивает надежность и независимость данного процесса. В результате проведения кадастровой оценки получаются объективные данные о стоимости земельных участков, что способствует развитию рынка недвижимости и обеспечивает справедливое распределение налоговых бремен.

• расположение земельного участка: удаленность от крупного города или центра района;
• Существует ли наличие инженерных и транспортных систем включающих газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение и дороги.
• тип земельного участка имеет влияние на его стоимость в зависимости от разрешенного вида использования
• размер территории;
• Следует уточнить, находится ли участок в рамках территории, где применяются специфические условия эксплуатации.
• Например, если соотношение сторон участка превышает 1:3,5, то его форма считается значительно вытянутой, и его стоимость ниже.
• Существуют ли какие-либо ношения и ограничения?

Для определения кадастровой стоимости единицы площади оценщики принимают во внимание фактическую стоимость сделок, извлекая данную информацию из объявлений, результатов торгов и данных, предоставляемых партнерскими организациями. После этого осуществляется подсчет, используя специальную формулу расчета.

Происходит определение кадастровой стоимости в случае, когда:

• на земле образуется дополнительный участок, который может появиться в результате его разделения
• Участки локализируют либо реорганизуются.
• Характеристики земельных участков испытывают значительные изменения, такие как виды разрешенного использования или точные площади, которые уточняются.

Помимо этого, проводится периодическая государственная оценка земель, главной целью которой является обновление информации о ценах. Ранее оценка проводилась раз в три-пять лет, и регионы имели право самостоятельно определять сроки. В 2025 году решение о регулярности оценки еще не было принято.

В планах властей на будущее заключается проведение кадастровой оценки одновременно во всех регионах Российской Федерации каждые четыре года.

Одним из основных применений кадастровой стоимости земли является расчет земельного налога. Кроме того, она также служит основанием для определения цены аренды или выкупа земельного участка у государства, определения стартовой цены на аукционе или определения соотношения стоимости имущества при разделе.

В случае, когда кадастровая стоимость сельхозземель в Московской области превышает рыночную на 10%, такие земли считаются особо ценными.

Информация об истории оценочной стоимости кадастра часто вызывает интерес:

1. В судебных решениях часто можно наблюдать, как судья принимает решение, основываясь на оценочной стоимости имущества, чтобы определить, была ли сделка выполнена на рыночных условиях или же имеются признаки фальсификации или злоупотребления.
2. Когда речь идет о передаче наследства, необходимо учесть кадастровую стоимость, которая используется для определения сбора за нотариальные акты. Эта стоимость определяется на основе стоимости недвижимости на момент смерти наследодателя, что может занять много лет.
3. Аналитические прогнозы базируются на информации о стоимости земельного участка, которая используется в исследованиях экономического и социального развития территорий, а также в расчетах для инвестиционных проектов. По общему мнению, в регионах с активным развитием кадастровая стоимость участков увеличивается, в то время как в депрессивных регионах она снижается.

Ранее различие между кадастровой и рыночной стоимостью могло достигать десять раз. Однако, в 2025 году такой ситуации уже не наблюдается: результаты оценки земель по кадастру стали более объективными и надежными, но это лишь общая картина. Возможны отдельные значительные отклонения.

В конкретном кадастровом квартале 50:08:0050435 городского округа Истра Московской области, цена одного участка земли показывает значительный рост кадастровой стоимости за период с 2018 по 2022 год. В 2018 году стоимость составляла 277 000 ₽, в то время как на данный момент она увеличилась до 956 000 ₽. Это означает, что за четыре года произошло увеличение стоимости почти в 3,45 раза. Такая динамика цен на рынке непривычна, однако оспорить данную оценку невозможно, поскольку новая кадастровая стоимость всего втрое меньше рыночной.

Кроме того, у земельных участков находящихся в этом кадастровом квартале, наблюдается одинаковая стоимость. Несмотря на то, что участки, расположенные на берегу водоема, находятся в зоне строгих ограничений по санитарной охране водопроводных источников Москвы и под запретом для строительства. Однако, данный факт не учтен в методике оценки, поскольку информация о зонах санитарной охраны не занесена в ЕГРН.

Кадастровая оценка недвижимости в 2025 году

Президент подписал изменения в закон, которые регулируют процесс кадастровой оценки недвижимости. Согласно этим изменениям, мы обязаны оплачивать земельный налог и налог на имущество (включая квартиры и дома). Ожидалось введение этих изменений — как граждане, так и компании устали от посещения специальных комиссий и судов с требованиями о пересмотре оценки, иногда превышающей рыночную стоимость недвижимости, по которой она реально может быть продана.

В настоящей статье мы представляем вам инструкцию по изменению текущего налога на квартиру или дачу с целью справедливой его снижения, основываясь на вашем собственном мнении.

Когда можно жаловаться на неправильную оценку

Опять же, имеется две возможности для гражданина обжаловать кадастровую оценку в определенных ситуациях, так же, как это было ранее.

1. Опровергать факты об ошибке в данных или при проведении расчетов.
2. Когда было установлено, что кадастровая стоимость превышает рыночную, возникла возможность потребовать снижения кадастровой стоимости до уровня рыночной.

Что посчитают ошибкой

Данное время теперь изложено с большей детализацией.

Ошибкой называется случай, когда в материалах обнаруживается описка, опечатка, арифметическая ошибка или другой подобный недочет, который в конечном итоге повлиял на указанную кадастровую стоимость одного или нескольких объектов недвижимости.

Ситуация, которая является типичной, возникает, когда в площади квартиры появляется дополнительный нолик. Или когда кадастровая стоимость квартиры была рассчитана на основе общей площади многоквартирного дома (такое случалось с одним из сотрудников «КП»).

Одна из возможных ошибок состоит в несоответствии определения кадастровой стоимости требованиям методических указаний о проведении государственной кадастровой оценки.

О чем могли говорить в этом контексте?

Ошибкой будет считаться, если оценщик не учтет условия, оказывающие влияние на стоимость имущества, такие как его расположение, назначение, разрешенное использование участка, аварийное или старое состояние объекта, степень его износа и нахождение в зоне с особыми условиями использования территории.

Допустим, у вас есть земельный участок, предназначенный для садоводства. Однако, при расчете кадастровой стоимости ему была присвоена стоимость земли под строительство индивидуального жилья, которая выше.

Куда и с какими бумагами идти

Мы предполагаем, что здесь будут внесены упрощения. По обоим вариантам оспаривания заявления, его можно будет подать через многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в бюджетное учреждение, которое занимается государственной кадастровой оценкой. Помимо этого, теперь имеют право предоставлять услуги только бюджетные учреждения, и частные компании более не допускаются. Ранее, для этого требовалось обращаться в специальную комиссию или непосредственно в суд.

При первом варианте (неправильном) предоставляется ходатайство по исправлению ошибок, которые были допущены при определении стоимости кадастра. В данном случае необходимо объяснить, в чем заключается ошибка, и, при необходимости, приложить соответствующие документы в подтверждение.

Если выбран вариант 2 (определение по рыночной стоимости), то требуется подать заявление о установлении кадастровой стоимости недвижимости, соответствующее ее рыночной стоимости. К заявлению необходимо приложить отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости (хотя, к сожалению, его придется оплатить). В случае отказа чиновников, остается возможность обратиться в суд.

За чей счет исправят ошибки

Снова ли граждане должны оплачивать все ошибки? Не вполне так. Есть возможности для изменений.

Получив от кого-либо уведомление о неправильности, бюджетное учреждение, специализирующееся на проведении кадастровой оценки, обязано определить, является ли эта ошибка случайной или системной. Иными словами, ошибка может относиться либо к отдельной квартире, либо ко всему дому. Если ошибка является системной, ее необходимо исправить и пересчитать кадастровую стоимость для всех затронутых лиц.

Пример этот весьма характерный. Несмотря на то, что дом является аварийным, при определении его кадастровой стоимости данное обстоятельство не было принято во внимание. Однако один из жильцов решил исправить это и подал соответствующее заявление, указывая на данную ошибку. За это его должны будут быть благодарны все собственники квартир в этом доме, так как их кадастровая стоимость будет пересчитана с учетом аварийности дома. Им уже не придется ходить с заявлениями никуда, чтобы реализовать данное изменение.

Важным изменением является улучшение процесса кадастровой оценки и повторной оценки.

• Вместо привлечения частных оценщиков, государственные бюджетные учреждения получат дополнительную информацию, включая данные от Росреестра.
• С начала 2022 года запущен единый цикл оценки кадастровой стоимости, который проводится раз в четыре года для большинства регионов и раз в два года для городов федерального значения по их решению. Это нововведение позволяет избежать ситуаций, когда владельцы недвижимости сталкиваются с неравными условиями. Так, возникают случаи, когда два садовых участка, находящихся по обе стороны дороги, имеют разные земельные налоги. Причиной этого является простая задержка в оценке одного из участков, вследствие чего его кадастровая стоимость оказывается выше.
• В случае резкого снижения цен на недвижимость предусмотрено специальное правило пересчета кадастровой стоимости. Кроме того, будет рассчитываться также индекс рынка недвижимости. Если этот индекс для определенного региона упадет более чем на 30%, то кадастровая стоимость автоматически будет пересчитана в меньшую сторону, без необходимости ожидания новой оценки.

Когда пересчитают налог, если признали ошибку

Здесь также присутствует инновация.

— Очень важно для плательщиков налогов нововведение: если допущена ошибка в определении кадастровой стоимости и ее исправление приводит к снижению стоимости, то будет произведена корректировка с ретроспективным эффектом, — пояснил Антон Бабенко, исполнительный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн», в беседе с корреспондентом КП. — Однако, если стоимость увеличивается, то новая кадастровая стоимость будет применяться только с начала следующего года.

Что означает это, если не углубляться в юридические детали? Если кадастровая стоимость снижается, то меньший налог будет начислен вам уже за прошедший год. А если кадастровая стоимость повышается, то налог начисляется только за следующий год.

Кто понесет ответственность

Как всегда, казалось бы, никто не будет нести ответственности за произошедшее? Одним из аргументов против системы кадастровой оценки было то, что оценщики произвольно установили цифры, перепутав данные, а местные власти беззаботно подтвердили все это, будто ничего не произошло. А в результате все страдают граждане, которые вынуждены выбирать между оплатой завышенных налогов или бесконечными заявлениями и долгими судебными процессами на свой счет, чтобы защитить свои права.

Теперь в законе определена одна из категорий ответственных лиц. Она включает в себя директоров бюджетных учреждений, занимающихся кадастровой оценкой. Согласно новой системе, если количество судебно подтвержденных отказов от бюджетных учреждений в исправлении завышенной кадастровой оценки (когда граждане сначала обращаются в МФЦ с просьбой о снижении оценки, получают отказ, а затем идут в суд и выигрывают дело) превысит 20%, директор учреждения будет уволен.

Откуда берется кадастровая стоимость

В соответствии с законодательством, оценщики обязаны неотъемлемо учитывать следующие аспекты.

Для различных объектов таких как здания, помещения, конструкции и парковочные места,

• местоположение,
• время возвышения, дата возведения, момент создания, этап строительства, изготовления или создания, год основания, момент завершения строительства, точка отсчета строительства.
• составляющий его внешнюю оболочку, является одним из важных элементов, определяющих его внешний вид и прочность.
• состоящего из нескольких квартир,
• приводящее к его непригодности или опасности, изношенность или срыв функциональности здания или сооружения, ослабление или разрушение конструктивных элементов и систем.
• Месторасположение объекта недвижимости в пределах территории с особыми условиями эксплуатации.

В отношении территориальных участков:

• местоположение,
• месторасположение в пределах территории с особыми условиями эксплуатации.

Оценщик обязан обеспечить обязательную проверку качества полученных результатов, учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости с реальными ценами. Для этого необходимо использовать информацию о сделках, которая хранится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).