Как рефинансировать кредит и сэкономить при ставке по ипотеке до 12%

Рост ставок ожидается в ипотечной сфере: в сентябре Центробанк решил увеличить ключевую ставку до 13%. В связи с этим, банки также намерены повысить проценты по жилищным кредитам. Возникает вполне логичный вопрос: стоит ли переоформлять предыдущие ипотечные кредиты при растущих процентных ставках и насколько это может быть дорого и невыгодно. Циан провел анализ и рассмотрел ситуации, в которых рефинансирование ипотеки будет иметь смысл, а в каких случаях этого делать не стоит. Итак, давайте обобщим, что должны учесть заемщики ипотечных кредитов.

Когда выгодно и невыгодно рефинансирование

Оптимальный вариант перефинансирования ипотеки позволяет значительно снизить процентную ставку и сумму ежемесячных платежей, что, в конечном итоге, приводит к экономии существенных денежных средств в долгосрочной перспективе. Однако, если совершить ошибку при проведении расчетов, процесс рефинансирования может привести к увеличению общих расходов заемщика.

проведение сделки? Об этом думает каждый человек, который имеет дело с бизнесом. Иногда условия такие, что можно получить огромную прибыль, но при этом есть определенные риски. Поэтому необходимо обдумать все аспекты и принять взвешенное решение.

• Если ваша кредитная нагрузка кажется слишком высокой, простым объяснением понятия «кредитная нагрузка» может быть следующее: это сумма денег, которую вы должны и которую вам нужно выплачивать каждый месяц для погашения долга. Это показатель того, насколько сложно вам управлять своими финансами. В случае, если у вас есть множество кредитов и высокие ежемесячные платежи, это означает, что ваша кредитная нагрузка является высокой, и в таком случае имеет смысл объединить все кредиты в один: это позволит снизить ежемесячные платежи и общаться только с одним банком. Если же у вас есть только ипотека, то рефинансирование точно будет выгодным, если разница между текущей и возможной процентной ставкой составляет 1,5 процентных пункта или больше.
• Теперь семьи с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года, также имеют возможность воспользоваться льготной ипотекой с низкой процентной ставкой. Ставка по семейной ипотеке не превышает 6% годовых и может быть дополнительно снижена банком, что позволяет рефинансировать предыдущие займы. Однако, важно, чтобы предыдущая ипотека была оформлена на покупку жилья у застройщика, а не на строительство дома. Более того, с использованием средств материнского капитала теперь можно рефинансировать ипотечные кредиты, независимо от времени их оформления. С 2021 года сняты ограничения, связанные с обязательствами, возникшими до рождения второго или последующих детей.

Выявление невыгодности

• Если прошло уже больше половины срока кредита, то перефинансирование, как правило, не имеет большого смысла, поскольку большая часть процентов уже была уплачена, и ежемесячные платежи, в основном, идут на сокращение суммы основного долга.
• Если в соглашении о ипотеке содержится положение о возмещении банку при досрочном закрытии долга (неполученная прибыль).
• При условии, что заемщик обратился в банк в качестве клиента среди своих зарплатных выплат или воспользовался специальными льготными программами, он получил возможность оформить ипотечный кредит с выгодными условиями.
• Если заемщик достигает пенсионного или предпенсионного возраста, то вероятность одобрения его заявки на новый кредит значительно снижается.
• Если вам нужно получить налоговый вычет на выплаченные проценты при рефинансировании ипотеки, вам следует быть осторожным. Существуют организации, которые предоставляют деньги на перекредитование банкам без банковской лицензии. Например, АО «Дом.РФ», финансовый институт развития в жилищной сфере (это не связано с одноименным банком). Если вы получаете деньги со счета такой компании, вы потеряете право на налоговый вычет по процентам.

Если учесть все расходы, включая оценку, госпошлину, разницу в процентах и страховку, затраты на рефинансирование могут колебаться от 10 до 45 тысяч рублей, в зависимости от региона и типа недвижимости. Тем не менее, даже после учета этих расходов, снижение процентной ставки по кредиту делает рефинансирование очень привлекательным для заемщиков.

Через какое время после оформления можно рефинансировать ипотеку или кредит

Возможно осуществить перекредитование как кредитной карты, так и потребительского кредита и автокредита. Программа также распространяется на ипотеку, однако существуют ограничения: невозможно перекредитовать жилищные кредиты, полученные в рамках государственных программ. Возникает исключение в случае семейной ипотеки, ее можно перекредитовать при условии, что другой банк предложит более выгодные условия.

Когда нужно рефинансировать кредит

• уменьшение финансовой нагрузки, связанной с кредитной деятельностью;
• сокращение процентной ставки;
• Консолидация долгов по кредитам.

Прежде чем принять решение о рефинансировании, необходимо ознакомиться с обновленными условиями займа и провести расчет возможной выгоды.

Согласно словам экономиста Георгия Остапковича, рефинансирование кредита на сумму 300 тысяч рублей может принести выгоду в размере 20-30 тысяч рублей. Однако, считает он, нет смысла рефинансировать небольшие суммы, и программа рефинансирования должна быть рассмотрена при суммах от полутора миллионов рублей. Все же, решение о рефинансировании зависит от потребностей заемщика: для некоторых людей даже большие суммы не станут причиной для рефинансирования, в то время как другие будут обращаться во все банки и анализировать различные варианты.

Какие кредиты рефинансировать нельзя

Ипотека с господдержкой, такая как льготная ипотека, не подлежит рефинансированию. Однако, существует возможность рефинансирования с государственной поддержкой через программу семейной ипотеки после рождения ребенка.

Существующий законодательный акт не предписывает обязательство для финансовых учреждений осуществлять рефинансирование. Банки имеют право устанавливать свои собственные требования к заемщикам и, в случае их несоблюдения, имеют право отказать в предоставлении услуги. В процессе рассмотрения заявки, банк, так же как и при обычном кредитовании, будет оценивать финансовую состоятельность клиента и его кредитную историю. При наличии неблагоприятной кредитной истории, вероятность успешного рефинансирования будет невелика, и даже если банк все же одобрит заем, условия будут выгодными для банка, а не для клиента.

Через сколько можно рефинансироваться

Условия рефинансирования определяются индивидуально каждым банком, поэтому каждый банк может устанавливать свои требования к заемщику. Это относится к потребительским кредитам, автокредитам и ипотеке — каждый банк будет иметь свои правила в зависимости от своих политик.

Георгий Остапкович утверждает, что отсутствует законодательная норма, которая бы ограничивала возможность взять кредит сегодня и затем рефинансировать его в банке, если банк согласен на такую сделку.

Вопреки разрешению закона на рефинансирование в течение суток, банки предпочитают осуществлять данную процедуру лишь спустя несколько месяцев регулярных платежей: наиболее часто требуется выполнить от трех до шести платежей.

Сколько раз можно рефинансировать кредит

Ни банки, ни заемщики не ограничены законом в возможности рефинансировать кредит в любом нужном объеме. Однако, следует учесть, будет ли это выгодно. Кроме того, банк может не заинтересоваться этим процессом, поскольку все зависит от его согласия.

Банковские учреждения имеют возможность объединять несколько кредитов одновременно, однако они также вправе устанавливать собственные ограничения на количество займов, которые могут быть скомбинированы в единый кредит.

Как оформить рефинансирование

Для того чтобы избежать лишнего перекредитования, нужно в первую очередь оценить его выгоду. Например, если суммы погашения кредита равны, то каждый платеж составляется из двух составляющих — основной долг и проценты по нему. В начале ежемесячные взносы почти полностью идут на покрытие процентов, а затем — на погашение самого кредита.

Согласно Ольге Жидковой, эксперту отдела анализа банковских услуг, в первую половину срока кредита вы будете выплачивать большую сумму процентов банку. Например, если вы оформили кредит на три года, то за 1,5 года банк получит основную часть процентов, а оставшиеся 1,5 года будут идти на погашение основной суммы кредита. Это означает, что после выплаты большей части процентов рефинансирование кредита не сократит вашу переплату, а, возможно, даже увеличит ее.

Если целью является объединение нескольких кредитов в один, уменьшение размера ежемесячного платежа или освобождение объекта недвижимости от залога, то в таком случае имеет смысл принять решение о рефинансировании.

Для оценки месячного платежа и суммы переплаты по кредиту можно воспользоваться инструментом, предоставляемым калькулятором на сайте Банки.ру.

Можно ли объединить ипотеку и кредит

Решение одновременно рефинансировать ипотечный кредит и кредиты помогает оптимизировать выплату долга, сокращает финансовые затраты и упрощает взаимодействие с банковской организацией. Процесс проводится оперативно и удобно для заемщика. Мы подготовили подробный материал, посвященный объединению ипотеки и потребительского кредита. Он будет полезен как новым клиентам, так и опытным заемщикам. Читатели получат информацию о возможности объединения кредитов и ипотеки, о процедуре переоформления недвижимости при рефинансировании и снижении процентной ставки.

Способы единовременного рефинансирования кредита и ипотеки

Есть два способа одновременного рефинансирования потребительского кредита и ипотеки. Первый вариант заключается в объединении этих продуктов в ипотечный кредит, а второй — в потребительский кредит. У каждого из этих вариантов есть свои особенности.

Соединение в один гипотечный товар.

Если речь идет о процессе переоформления в рамках ипотечного кредита, то…

• недвижимость остается обеспечением
• Одинаковое количество денежных средств, которое можно получить в новом кредите, составляет не более 60 миллионов.
• Вы можете воспользоваться займом на протяжении вплоть до 30-ти лет.

В то же время сохраняются плюсы рефинансирования, связанные с уменьшением процентной ставки, изменением числа платежей и другими факторами.

Используя ипотеку, можно объединить займы и достичь максимального увеличения срока и сокращения ставки. Это предложение наиболее выгодно на начальных этапах действия договора и при крупных суммах.

Соединение в потребительское займ

Включение ипотеки в потребительский кредит осуществляется в соответствии с данными условиями:

• Недвижимость освобождается от обременения благодаря действиям банка, а надежность займа обеспечивается путем страхования.
• Максимальная сумма займа не превышает 7 миллионов рублей.
• Максимальный период использования не превышает 7 лет.

Клиент имеет возможность досрочно погасить заем. Такой подход позволит уменьшить сумму платежа или сократить срок погашения, в зависимости от индивидуальных требований.

Иногда, чтобы избежать переплаты, лучше взять ипотеку и потребительский кредит по отдельности, особенно если у вас небольшая сумма долга. Процентные ставки по потребительским кредитам обычно выше, поэтому использование больших сумм займа может привести к дополнительным выплатам.

Главное преимущество этого варианта заключается в возможности избавиться от негативных обязательств. После заключения договора клиент имеет возможность продать свою недвижимость по желанию и использовать полученные деньги для погашения кредита. Такое решение позволяет избежать длительного процесса возврата средств и сократить расходы на обслуживание долга.

Может ли банк отказать в объединении ипотеки и потребительского кредита

Финансовые учреждения имеют право отклонить объединение кредитных продуктов по нескольким причинам.

• При недостаточном кредитном рейтинге клиент не сможет получить рефинансирование от банка, если его показатель составляет менее 800 пунктов. Однако, чтобы достичь необходимых значений, можно воспользоваться возможностью оформления одного или нескольких небольших кредитов. Важно возвращать средства вовремя, так как это поможет повысить рейтинг. И даже при досрочном погашении кредита значение рейтинга будет возрастать.
• Ситуация с выплатами. Если банк обнаруживает, что клиент неадекватно обслуживает свои существующие займы, то это приводит к неблагоприятному решению по его заявке на перекредитование. Задолженности и просрочки свидетельствуют об отрицательных качествах заемщика, что уменьшает вероятность одобрения его заявки на рефинансирование и другие запросы со стороны банка.
• База данных содержит ошибки, которые могут привести к недостоверной информации. Например, она может содержать неправильные данные о задолженностях и других проблемах с клиентом. Организация, руководствуясь этими неверными данными, принимает решение об отказе. Чтобы исправить ситуацию, необходимо запросить уточнение или провести проверку. После устранения ошибок решение будет пересмотрено.
• Финансовая неплатежеспособность. Для получения согласия на рефинансирование необходим достаточный доход. Чем больше сумма задолженности, тем выше требования. С клиентом, который не соответствует минимальным критериям, исключается возможность заключить такой договор. Увеличить свою экономическую привлекательность можно несколькими способами: найти вторую работу, привлечь со-заемщика, предоставить имущество в залог.
• Работодатели, которым задаются вопросы. Заемщики, которые имеют официальное трудоустройство, предоставляют обычное удостоверение о ежемесячном доходе. Этот документ составляется работодателем, и в нем указываются информация о поступлениях на счет сотрудника и оплата обязательных платежей. Некоторые люди просят изменить данные, чтобы увеличить свою финансовую привлекательность. Банк выявляет обман через запросы в налоговую и пенсионный фонд. Если такое произошло, клиенту не только откажут в получении заемных средств, но и добавят в черный список.
• Финансовая компания имеет возможность объединить займы, оформленные от имени разных людей, чтобы улучшить финансовую ситуацию. Например, если один человек взял ипотечный кредит, а другой — потребительский кредит, их запрос на объединение может быть отклонен, даже если они являются близкими родственниками.
• Факт отсутствия документированной информации о кредитных ссудах в истории заемщика может существенно осложнить процесс получения кредита. Каждая рефинансированная ссуда должна быть обязательно учтена в кредитной истории заемщика. Отсутствие даже одной записи о займе может привести к неприятному отказу в кредитовании.
• Проблемы с недвижимостью возникают при процессе объединения кредитов, поэтому особое внимание уделяется проверке залогового объекта. Важно отметить, что даже если объект уже был одобрен ранее, проводится дополнительная проверка. Возможны различные изменения, которые произошли за прошедшее время, такие как незаконная перепланировка, признание дома аварийным, возникновение вопросов со стороны правоохранительных органов и т. д. Если объект недвижимости (жилье, земельный участок, коммерческая недвижимость и т. д.) не проходит проверку, банк вынужден отказать в перекредитовании.

Обстоятельства, связанные с неисправностями ипотечного дома или квартиры, не влияют на обязанности по возврату кредитных средств. Заемщик обязан возвратить полную сумму, выданную ему в качестве займа.

В какой срок можно запросить рефинансирование

Чтобы подать заявку на рефинансирование кредита, заемщик обязан регулярно выплачивать сумму долга по каждому из своих текущих займов не менее 5 месяцев. Однако, некоторые финансовые учреждения устанавливают минимальный срок до 6 или даже 12 месяцев.

Ситуации, при которых возможна потеря средств

Получение нового кредита или рефинансирование существующего не всегда является выгодной операцией. При неудачной реализации процедуры и невыполнении последующих обязательств могут возникнуть серьезные финансовые проблемы. Ниже приведен краткий перечень факторов, которые могут привести к потере денежных средств.

Увеличение применения основной ставки и возможности рефинансирования

При увеличении ключевой ставки процент по всем кредитным продуктам возрастает. Если обратиться к рефинансированию, то это позволит объединить займы, но повлечет за собой увеличение стоимости их обслуживания. Оптимальным вариантом будет дождаться снижения ставки на 2 процента или более от начальной.

Дополнительные платежи

Некоторые финансовые учреждения при рефинансировании включают в договор дополнительные расходы, такие как страховки, комиссии, сборы и другие. Эта практика отменяет пользу от снижения процентной ставки и приводит к увеличению финансовой нагрузки на клиента.

Если банковское учреждение не проявляет готовность для компромисса и не соглашается на снижение комиссий и страховых сборов, то рекомендуется обратиться в альтернативную организацию. Хотя это потребует больше усилий, однако финансовая выгода позволит окупить все затраты.

Упущение возможности получить налоговые льготы

Когда ипотека объединяется с потребительским кредитом, ее привилегированный статус теряется, в результате чего невозможно воспользоваться налоговым вычетом, который компенсировал бы уплату процентов.

Перед принятием окончательного выбора необходимо провести детальные расчеты и сравнить объемы расходов. Возможно, сумма выгоды окажется больше суммы потерь от отсутствия вычета.

Для того чтобы избежать неприятностей и трудностей, связанных с налоговыми вопросами, важно быть готовым и иметь опыт в этой области. Если вы обратитесь к специалисту, он учтет все финансовые и юридические нюансы и предложит вам наилучший вариант, соответствующий вашим конкретным потребностям. Не стесняйтесь обратиться в «Центр Развития Бизнеса», чтобы избавиться от лишних хлопот и проблем.

Недобропорядочное поведение с возвратом залога

Наиболее неприятная ситуация возникает, когда заемщик нарушает свои обязательства сознательно. В этом случае банк вынужден изъять залоговый объект и продать его на аукционе. Полученные деньги затем используются для погашения задолженности.

Перед возникновением данной ситуации производится детальная работа с клиентом. Финансовая организация приложит максимум усилий для восстановления выплат. К заемщику будут предложены специальные условия, включая отсрочку платежей, реструктуризацию и другие методы решения проблемы.